Abfindung im Aufhebungsvertrag: Wovon hängt die Höhe ab?

Gibt es einen Anspruch auf Abfindung?

Nein. Das Mietrecht kennt keinen gesetzlichen Abfindungsanspruch für Mieter. Eine Abfindung entsteht nur, wenn Vermieter und Mieter sie freiwillig in einem Aufhebungsvertrag vereinbaren. Der Vermieter „kauft“ damit sozusagen einen früheren oder sicheren Auszug, der Mieter gibt im Gegenzug seine Rechte aus dem Mietvertrag auf.

Die Initiative geht meist vom Vermieter aus: Er möchte die Wohnung verkaufen, selbst nutzen, umfassend sanieren oder einen Konflikt beenden. Wie ein solcher Vertrag grundsätzlich aufgebaut ist und welche Vor- und Nachteile er hat, erklärt der Artikel Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag.

Diese Faktoren bestimmen die Höhe der Abfindung

Feste Beträge oder Tabellen gibt es nicht. In der Praxis hängt die Höhe davon ab, was beide Seiten ohne Einigung erwarten würden. Folgende Punkte spielen fast immer eine Rolle:

• Kündigungsschutz: Der Vermieter braucht für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Fehlt ein Kündigungsgrund, kann er den Mieter ohne Einigung gar nicht zum Auszug bewegen.
• Mietdauer und Kündigungsfrist: Die Frist des Vermieters verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB).
• Härtegründe: Alter, Krankheit oder Kinder können einen Widerspruch nach der Sozialklausel stützen (§ 574 BGB) und ein Verfahren verlängern.
• Mietniveau: Zahlt der Mieter deutlich weniger als für eine vergleichbare neue Wohnung, entstehen ihm durch den Umzug dauerhaft höhere Kosten.
• Umzugskosten: Makler, Umzugsfirma, doppelte Miete, Renovierung und neue Einrichtung.
• Wirtschaftliches Interesse des Vermieters: Eine leere Wohnung lässt sich oft zu einem höheren Preis verkaufen oder schneller sanieren.
• Zeitdruck: Je früher und verbindlicher der Auszug sein soll, desto mehr hat er für den Vermieter meist einen Wert.

Aufhebungsvertrag statt Eigenbedarfskündigung

Häufig wird ein Aufhebungsvertrag geschlossen, wenn der Vermieter Eigenbedarf hat. Rechtlich kann er dann grundsätzlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Trotzdem wählen viele Vermieter den Weg über eine Einigung: Sie vermeiden lange Fristen, einen möglichen Härtefall-Widerspruch und einen Prozess.

Für Mieter bedeutet das: Eine wirksame Eigenbedarfskündigung schwächt die Verhandlungsposition. Ist der Eigenbedarf dagegen zweifelhaft, das Kündigungsschreiben fehlerhaft oder im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart, steigt der Wert eines freiwilligen Auszugs. Ob sich Eigenbedarf vertraglich ausschließen lässt, erklärt der Artikel Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen.

Beispiel: So kann eine Verhandlung aussehen

Was Vermieter bei einem Angebot bedenken sollten

Für Vermieter ist die Abfindung eine Abwägung: Sie steht gegen Mietausfall, Anwalts- und Gerichtskosten und die Zeit, die ein Streit kosten kann. Zieht ein Mieter trotz Kündigung nicht aus, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben; das Gericht kann zusätzlich eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Welche Schritte dann nötig sind, zeigt der Artikel Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus.

1. Den eigenen Zeitplan festlegen: Bis wann muss die Wohnung spätestens frei sein?
2. Die Lage ehrlich einschätzen: Gibt es einen tragfähigen Kündigungsgrund, wie lang wäre die Frist, sind Härtegründe zu erwarten?
3. Ein Angebot machen, das die Umzugskosten des Mieters erkennbar berücksichtigt.
4. Die Zahlung an die vollständige Räumung und Rückgabe aller Schlüssel koppeln.
5. Die Einigung vollständig in einem schriftlichen Aufhebungsvertrag festhalten.

Was außer Geld verhandelt werden kann

Eine Einigung besteht nicht nur aus einem Geldbetrag. Häufig verhandeln die Parteien auch den Verzicht auf Schönheitsreparaturen, die Übernahme der Umzugsfirma durch den Vermieter, eine mietfreie Zeit bis zum Auszug, einen flexiblen Auszugstermin oder eine zügige Rückzahlung der Kaution. Solche Punkte können für beide Seiten günstiger sein als eine höhere Zahlung.

Wie die Vereinbarung konkret formuliert wird, zeigt das Muster für den Aufhebungsvertrag. Möchte der Mieter von sich aus früher ausziehen, ist die Lage umgekehrt: Dann zahlt eher er dem Vermieter etwas oder stellt einen Nachmieter. Wer ohne Einigung ausziehen will, kann mit der gesetzlichen Frist kündigen – die Details stehen im Artikel Mietvertrag kündigen als Mieter.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 573 BGB
• § 573c BGB
• § 574 BGB
• § 721 ZPO