Eigenbedarf im Mietvertrag ausschließen: Geht das?
Kurz gesagt
Ja, Vermieter und Mieter können die Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag ausschließen, dauerhaft oder für eine bestimmte Zeit. Eine solche Vereinbarung begünstigt den Mieter und ist deshalb grundsätzlich zulässig. Umgekehrt muss Eigenbedarf nicht im Mietvertrag stehen: Das Kündigungsrecht ergibt sich direkt aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Muss Eigenbedarf im Mietvertrag stehen?
Nein. Das Recht, wegen Eigenbedarfs zu kündigen, folgt aus dem Gesetz (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), nicht aus dem Vertrag. Ein Vermieter kann deshalb auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Mietvertrag dazu kein Wort enthält. Ein Hinweis im Vertrag wie „Eigenbedarf bleibt vorbehalten“ schafft kein zusätzliches Recht.
Die Gründe für den Eigenbedarf müssen erst im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Was dort genau hineingehört, erklärt der Artikel Eigenbedarf begründen.
Warum ein Ausschluss zulässig ist
Die Kündigungsvorschriften im Wohnraummietrecht schützen den Mieter. Vereinbarungen zu seinem Nachteil sind in weiten Teilen unwirksam. Eine Abrede, die das Kündigungsrecht des Vermieters einschränkt, benachteiligt den Mieter aber nicht, sondern stärkt seine Stellung. Deshalb dürfen die Parteien Eigenbedarf ausschließen.
Der Ausschluss kann unterschiedlich weit reichen. Er kann alle Eigenbedarfskündigungen erfassen, nur bestimmte Personen betreffen oder für eine feste Zahl von Jahren gelten. Auch ein kompletter Verzicht des Vermieters auf die ordentliche Kündigung ist möglich. Mieter, die eine Wohnung aufwendig einrichten oder lange bleiben wollen, sprechen das Thema am besten schon vor der Unterschrift an, denn später hat der Vermieter keinen Anlass mehr, auf Rechte zu verzichten.
Typische Varianten im Überblick
| Variante | Wirkung für den Mieter |
|---|---|
| Dauerhafter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung | Schutz vor Eigenbedarf für die gesamte Mietdauer |
| Befristeter Ausschluss, etwa für die ersten Jahre | Schutz nur bis zum vereinbarten Zeitpunkt |
| Ausschluss für bestimmte Personen, etwa entferntere Verwandte | Kündigung für Kinder oder Eltern bleibt möglich |
| Verzicht auf jede ordentliche Kündigung durch den Vermieter | Auch andere ordentliche Kündigungsgründe entfallen |
| Beidseitiger Kündigungsverzicht | Auch der Mieter kann in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen |
Ein beidseitiger Verzicht bindet auch den Mieter. Er kommt dann nicht mit der normalen Frist aus dem Vertrag, sondern nur mit Einverständnis des Vermieters, etwa über einen Aufhebungsvertrag. Wie Mieter ohne Verzicht kündigen, steht im Artikel Mietvertrag kündigen als Mieter.
Einzelvereinbarung oder vorgedruckte Klausel
Am sichersten ist eine individuell ausgehandelte Vereinbarung, die im Mietvertrag oder in einem schriftlichen Nachtrag steht und von beiden Seiten unterschrieben ist. Weil der Ausschluss den Mieter nur begünstigt, wird er auch in vorformulierten Verträgen in der Regel nicht als unangemessen angesehen. Problematisch werden vorgedruckte Klauseln vor allem, wenn sie gleichzeitig den Mieter lange binden.
Mündliche Zusagen wie „Sie müssen nie wegen Eigenbedarf ausziehen“ sind schwer zu beweisen. Eine Vereinbarung, die über mehrere Jahre gelten soll, gehört deshalb immer schriftlich in den Vertrag. Unklare Formulierungen gehen in vorformulierten Verträgen in der Regel zulasten desjenigen, der den Vertrag gestellt hat.
So kann die Klausel formuliert werden
- Festlegen, was ausgeschlossen wird: nur Eigenbedarf oder jede ordentliche Kündigung durch den Vermieter.
- Festlegen, für wen der Ausschluss gilt: für alle Personen oder nur für bestimmte Angehörige.
- Die Dauer bestimmen: unbefristet oder bis zu einem konkreten Datum.
- Klarstellen, dass das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund unberührt bleibt.
- Die Vereinbarung schriftlich in den Vertrag oder einen Nachtrag aufnehmen und von allen Vertragsparteien unterschreiben lassen.
Beispiel
Befristeter Ausschluss mit klarer Dauer
Ein Mietvertrag beginnt am 1. Oktober 2026. Die Parteien vereinbaren: „Der Vermieter verzichtet bis zum 30. September 2031 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs.“ Der Ausschluss dauert damit fünf Jahre. Erklärt der Vermieter frühestens nach Ablauf dieses Datums eine Eigenbedarfskündigung, läuft zusätzlich die gesetzliche Frist. Da der Mieter dann schon fünf Jahre in der Wohnung lebt, beträgt sie sechs Monate. Eine fristlose Kündigung, etwa wegen erheblicher Mietrückstände, bleibt die ganze Zeit möglich.
Gilt der Ausschluss auch nach einem Verkauf oder Erbfall?
Ja. Wird die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Er übernimmt ihn so, wie er ist, also einschließlich eines vereinbarten Ausschlusses. Für Käufer ist deshalb ein Blick in den Mietvertrag Pflicht, bevor sie eine Wohnung zur Eigennutzung erwerben.
Auch Erben sind an die Vereinbarungen des verstorbenen Vermieters gebunden. Ein Ausschluss nur „für den Vermieter persönlich“ kann allerdings anders ausgelegt werden als ein allgemeiner Verzicht. Wer Klarheit will, regelt ausdrücklich, dass die Vereinbarung auch Rechtsnachfolger bindet.
Ein vereinbarter Ausschluss kann den Verkaufswert einer vermieteten Wohnung beeinflussen, weil Käufer, die selbst einziehen wollen, sie über Jahre nicht nutzen können. Vermieter sollten deshalb vor der Unterschrift abwägen, ob ein unbefristeter Verzicht zu ihren Plänen passt. Ein befristeter Ausschluss ist oft ein tragfähiger Kompromiss: Der Mieter erhält Planungssicherheit, und der Vermieter behält langfristig seine Möglichkeiten.
Was ein Ausschluss nicht verhindert
- Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, etwa bei Zahlungsverzug, lässt sich nicht wirksam ausschließen.
- Ein Ausschluss nur für Eigenbedarf verhindert keine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung.
- Die Parteien können das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden.
- Das Kündigungsrecht des Mieters bleibt bestehen, sofern er nicht selbst verzichtet hat.
Ohne Ausschluss bleibt Mietern der Schutz des Gesetzes: Sie können einer Eigenbedarfskündigung bei unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB). Hat der Vermieter eine andere passende Wohnung frei, kann er verpflichtet sein, sie anzubieten. Mehr dazu im Artikel Eigenbedarf trotz freier Wohnung.
Häufige Fragen
Kann ein Ausschluss nachträglich vereinbart werden?
Ja. Vermieter und Mieter können den Ausschluss auch während eines laufenden Mietverhältnisses in einem schriftlichen Nachtrag vereinbaren. Beide sollten ihn unterschreiben und zum Mietvertrag nehmen.
Kann der Vermieter einen vereinbarten Ausschluss widerrufen?
Nein, nicht einseitig. Der Ausschluss ist Teil des Vertrags und kann nur gemeinsam mit dem Mieter wieder aufgehoben werden.
Schützt ein Kündigungsverzicht auch vor einer Kündigung wegen Verwertung?
Das hängt vom Wortlaut ab. Ein Verzicht nur auf die Eigenbedarfskündigung erfasst andere Gründe nicht. Ein Verzicht auf jede ordentliche Kündigung schließt auch die Kündigung wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung aus.
Was passiert, wenn der Vermieter trotz Ausschluss wegen Eigenbedarfs kündigt?
Die Kündigung ist dann in der Regel unwirksam, und das Mietverhältnis läuft weiter. Der Mieter muss nicht ausziehen und kann der Kündigung schriftlich unter Hinweis auf die Vereinbarung entgegentreten.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen