Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag: Vor- und Nachteile
Kurz gesagt
Ein Aufhebungsvertrag beendet den Mietvertrag einvernehmlich zu einem frei gewählten Datum – ohne Kündigungsfrist und ohne Kündigungsgrund. Beide Seiten müssen zustimmen; ein Anspruch darauf besteht nicht. Der Mieter verzichtet damit auf seinen Kündigungsschutz, etwa auf den Härtewiderspruch nach § 574 BGB. Der Vertrag sollte schriftlich geschlossen werden und Auszugstermin, Rückgabe, Kaution und Nebenkosten regeln.
Was ist ein Aufhebungsvertrag beim Mietvertrag?
Ein Aufhebungsvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Tag zu beenden. Anders als eine Kündigung ist er keine einseitige Erklärung: Er kommt nur zustande, wenn beide Seiten einverstanden sind. Die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB spielen dann keine Rolle, und der Vermieter braucht kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB.
Typische Anlässe sind ein Jobwechsel des Mieters, der schneller ausziehen will, als es die Kündigungsfrist erlaubt, oder ein Vermieter, der die Wohnung frei bekommen möchte, ohne einen Kündigungsgrund zu haben. Auch nach einer strittigen Kündigung beenden Aufhebungsverträge häufig den Konflikt, etwa wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht auszieht.
Aufhebungsvertrag oder Kündigung?
| Punkt | Kündigung | Aufhebungsvertrag |
|---|---|---|
| Zustimmung der anderen Seite | Nicht nötig | Nötig |
| Frist | Gesetzliche Kündigungsfrist (§ 573c BGB) | Frei vereinbar |
| Grund (Vermieter) | Berechtigtes Interesse nötig (§ 573 BGB) | Nicht nötig |
| Form | Schriftlich mit Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB) | Schriftform dringend empfohlen |
| Härtewiderspruch des Mieters | Möglich (§ 574 BGB) | Entfällt |
Wer als Mieter nur regulär kündigen will, findet Fristen und Ablauf unter Mietvertrag kündigen als Mieter und Kündigungsfrist berechnen.
Vorteile für Mieter und Vermieter
- Mieter kommen früher aus dem Vertrag und zahlen keine Miete für Monate, in denen sie schon woanders wohnen.
- Mieter können eine Gegenleistung aushandeln, etwa Umzugskosten oder eine Abfindung.
- Vermieter bekommen die Wohnung ohne Kündigungsgrund und ohne lange Kündigungsfrist frei.
- Vermieter vermeiden einen Räumungsprozess mit ungewisser Dauer und hohen Kosten.
- Beide schaffen Planungssicherheit und können offene Fragen wie Renovierung und Kaution gleich mitregeln.
Nachteile und Risiken des Aufhebungsvertrags
Für Mieter ist der größte Nachteil der Verlust des Kündigungsschutzes. Wer unterschreibt, kann sich später nicht mehr auf eine unzumutbare Härte berufen oder die Wirksamkeit einer Kündigung angreifen. Auch die Schonfristzahlung bei Mietschulden hilft nach einem Aufhebungsvertrag nicht mehr. Außerdem gilt der vereinbarte Auszugstermin verbindlich, auch wenn sich die Wohnungssuche hinzieht.
Für Vermieter liegt das Risiko darin, dass ein privater Aufhebungsvertrag kein Vollstreckungstitel ist. Zieht der Mieter trotz Unterschrift nicht aus, muss der Vermieter dennoch auf Räumung klagen. Eine vorab gezahlte Abfindung ist dann schwer zurückzuholen. Wie Abfindungen üblicherweise bemessen werden, erklärt Abfindung im Aufhebungsvertrag.
Was muss im Aufhebungsvertrag stehen?
Ein guter Aufhebungsvertrag lässt keine Frage offen. Diese Punkte gehören hinein:
- Namen aller Mieter und Vermieter sowie die genaue Anschrift und Lage der Wohnung.
- Das Datum, zu dem das Mietverhältnis endet, und den Termin für Rückgabe und Schlüsselübergabe.
- Die Pflicht zur Mietzahlung bis zum Vertragsende.
- Den Zustand bei Rückgabe: ob und in welchem Umfang renoviert werden muss oder ob darauf verzichtet wird.
- Die Rückzahlung der Kaution und einen möglichen Einbehalt für die ausstehende Nebenkostenabrechnung.
- Eine eventuelle Abfindung oder Umzugskostenhilfe mit Betrag und Fälligkeit, am besten erst bei Schlüsselübergabe.
- Den Umgang mit Einbauten, etwa ob eine Küche übernommen wird.
- Die Unterschriften aller Vertragsparteien.
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle zustimmen. Wer unterschreiben muss, erklärt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?. Eine Vorlage zum Anpassen gibt es unter Aufhebungsvertrag Mietvertrag: Muster.
Beispiel: Früher raus mit Aufhebungsvertrag
Beispiel
Umzug wegen neuer Arbeitsstelle
Eine Mieterin zahlt 900 € Miete. Sie tritt zum 1. Juni eine Stelle in einer anderen Stadt an. Eine Kündigung im April würde erst zum 31. Juli wirken. Sie vereinbart mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zum 31. Mai, weil der Vermieter bereits einen neuen Mieter hat. Sie spart damit die Miete für Juni und Juli: 2 × 900 € = 1.800 €. Der Vermieter vermeidet Leerstand und kann ohne Lücke neu vermieten.
Aufhebungsvertrag nach Eigenbedarfskündigung
Häufig wird ein Aufhebungsvertrag geschlossen, nachdem der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hat. Das kann für beide Seiten sinnvoll sein. Mieter sollten aber bedenken: Stellt sich der Eigenbedarf später als vorgeschoben heraus, kann ein Vergleich oder Aufhebungsvertrag die Ansprüche beeinflussen. Worauf es bei der Begründung und der späteren Nutzung ankommt, zeigen Eigenbedarf begründen und Wie lange muss der Vermieter nach Eigenbedarf selbst wohnen?.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter einem Aufhebungsvertrag zustimmen?
Nein, einen gesetzlichen Anspruch auf einen Aufhebungsvertrag gibt es nicht. Der Vermieter kann ablehnen. Dann bleibt dem Mieter nur die ordentliche Kündigung oder im Einzelfall ein Nachmieter, wenn der Vertrag das vorsieht.
Ist ein mündlicher Aufhebungsvertrag gültig?
Grundsätzlich kann auch eine mündliche Einigung wirksam sein. Sie ist aber im Streitfall kaum zu beweisen. Deshalb sollte ein Aufhebungsvertrag immer schriftlich geschlossen und von allen Beteiligten unterschrieben werden.
Kann man einen Aufhebungsvertrag widerrufen?
Ein allgemeines Recht, einen unterschriebenen Aufhebungsvertrag einfach zu widerrufen, gibt es nicht. Wer unsicher ist, sollte deshalb vor der Unterschrift Bedenkzeit verlangen und den Text prüfen lassen.
Muss der Mieter nach einem Aufhebungsvertrag renovieren?
Das hängt davon ab, was im Aufhebungsvertrag und im Mietvertrag steht. Beide Seiten sollten den Rückgabezustand ausdrücklich regeln. Ein Verzicht auf Schönheitsreparaturen ist eine häufige Gegenleistung des Vermieters für einen frühen Auszug.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen