Gebäudeversicherung: Darf sie auf Mieter umgelegt werden?
Kurz gesagt
Ja, der Vermieter darf die Kosten der Gebäudeversicherung auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten vereinbart (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Umlagefähig sind Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude, etwa gegen Feuer, Sturm und Leitungswasser sowie die Gebäudehaftpflicht. Nicht umlagefähig sind zum Beispiel Mietausfall- und Rechtsschutzversicherungen des Vermieters.
Wer zahlt die Gebäudeversicherung – Mieter oder Vermieter?
Versicherungsnehmer ist immer der Eigentümer. Er schließt den Vertrag ab und zahlt die Beiträge an den Versicherer. Die Kosten darf er aber als Betriebskosten an die Mieter weitergeben: § 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung ausdrücklich als umlagefähig.
Voraussetzung ist wie bei allen Betriebskosten, dass der Mietvertrag die Umlage vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht in der Regel aus. Steht im Vertrag nichts zu Betriebskosten, trägt der Vermieter die Versicherung selbst. Einen Überblick über alle 17 Kostenarten bietet der Artikel Umlagefähige Nebenkosten.
Welche Versicherungen umgelegt werden dürfen
Die Betriebskostenverordnung meint Versicherungen, die das Gebäude und seine Nutzung absichern. Dazu zählen vor allem:
- Wohngebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden
- Versicherung gegen Elementarschäden wie Hochwasser oder Starkregen
- Glasversicherung für Fenster und Glastüren in Gemeinschaftsbereichen
- Gebäude- bzw. Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
- Haftpflichtversicherung für einen Öltank
- Haftpflichtversicherung für einen Aufzug
Taucht in der Nebenkostenabrechnung eine Haftpflichtversicherung auf, ist also die Haftpflicht für das Haus, die greift, wenn etwa ein Passant auf dem ungeräumten Weg stürzt oder ein Dachziegel ein Auto beschädigt. Die private Haftpflichtversicherung des Vermieters gehört nicht dazu.
Diese Versicherungen trägt der Vermieter selbst
| Versicherung | Umlagefähig? | Grund |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Ja | Sachversicherung für das Gebäude |
| Gebäudehaftpflicht | Ja | Haftpflicht für das Grundstück |
| Mietausfallversicherung | Nein | Schützt nur das Einkommen des Vermieters |
| Rechtsschutzversicherung | Nein | Persönliches Risiko des Vermieters |
| Reparaturversicherung für Geräte | Nein | Ersetzt Instandhaltungskosten |
| Hausratversicherung | Nein | Schließt jeder Mieter für sich ab |
Auch die Selbstbeteiligung im Schadensfall darf nicht umgelegt werden. Sie ist Teil der Reparaturkosten, und Reparaturen gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Wie Instandhaltung von Modernisierung abgegrenzt wird, erklärt der Artikel Modernisierung oder Instandhaltung.
Wie die Versicherungskosten verteilt werden
Ohne abweichende Vereinbarung wird die Gebäudeversicherung nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Umgelegt wird der Beitrag, der auf den Abrechnungszeitraum entfällt. Deckt eine Police mehrere Gebäude oder auch gewerbliche Einheiten, muss der Vermieter den Anteil für das Wohnhaus nachvollziehbar herausrechnen.
Beispiel
Versicherungsanteil einer Wohnung
Der Vermieter zahlt für ein Haus mit 400 m² Wohnfläche im Jahr 1.600 € für die Wohngebäudeversicherung und 200 € für die Gebäudehaftpflicht, zusammen 1.800 €. Eine Mietausfallversicherung über 300 € lässt er außen vor. Je Quadratmeter ergibt das 1.800 € / 400 m² = 4,50 € im Jahr. Eine 70-m²-Wohnung trägt 70 × 4,50 € = 315 €.
Beitrag gestiegen: Müssen Mieter jede Erhöhung mittragen?
Steigt die Prämie, etwa weil der Versicherer nach Unwetterschäden neu kalkuliert, darf der Vermieter die höheren Kosten grundsätzlich weitergeben. Er muss aber den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten, der für alle Betriebskosten gilt (§ 556 BGB). Er darf keinen offensichtlich überteuerten Vertrag abschließen oder behalten, wenn gleichwertiger Schutz deutlich günstiger zu haben ist.
Erhöht sich die Prämie, weil es im Haus mehrere Schäden gab, ist das in der Regel ebenfalls umlagefähig. Eine Grenze kann erreicht sein, wenn die Schäden auf eine unterlassene Instandhaltung des Vermieters zurückgehen. Mieter können die Versicherungsrechnungen im Rahmen der Belegeinsicht prüfen und nachfragen, welche Risiken versichert sind.
Was der Mieter davon hat
Mieter zahlen über die Nebenkosten für eine Versicherung, die ihnen nicht gehört. Einen Vorteil haben sie trotzdem: Verursacht ein Mieter leicht fahrlässig einen Schaden am Gebäude, etwa durch einen umgestoßenen Kerzenständer, kann sich der Gebäudeversicherer nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht an ihn halten. Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz ist das anders.
Die Gebäudeversicherung ersetzt aber keine eigenen Versicherungen des Mieters. Seine Möbel und persönlichen Sachen schützt nur eine Hausratversicherung, Schäden an Dritten nur eine private Haftpflicht.
Checkliste: Versicherungsposten in der Abrechnung prüfen
- Prüfen, ob der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
- Nachsehen, welche Versicherungen einzeln aufgeführt sind, und nicht umlagefähige wie Mietausfall oder Rechtsschutz herausstreichen.
- Kontrollieren, ob Selbstbeteiligungen oder Reparaturkosten nach einem Schaden enthalten sind.
- Bei Mischobjekten mit Gewerbe fragen, wie der Anteil der Wohnungen ermittelt wurde.
- Einwände innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Muss der Mieter die Gebäudeversicherung zahlen, wenn sie nicht im Mietvertrag steht?
Nein. Ohne vertragliche Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten sind die Versicherungskosten mit der Miete abgegolten. Eine nachträgliche Umlage kann der Vermieter nicht einseitig einführen.
Darf eine neu abgeschlossene Versicherung umgelegt werden?
Ja, wenn sie zu den Sach- oder Haftpflichtversicherungen nach § 2 Nr. 13 BetrKV gehört und die Umlage dieser Kostenart vereinbart ist. Auch dann gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
Werden Versicherungen auch für leerstehende Wohnungen umgelegt?
Nein, den Anteil leerstehender Wohnungen trägt der Vermieter. Er darf die Kosten nicht auf die übrigen Mieter verschieben. Mehr dazu im Artikel Leerstand.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen