Hausgeld und Nebenkosten: Was ist der Unterschied?
Kurz gesagt
Hausgeld zahlt der Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft, Nebenkosten zahlt der Mieter an seinen Vermieter. Das Hausgeld umfasst alle Kosten des Gemeinschaftseigentums einschließlich Verwaltung, Reparaturen und Erhaltungsrücklage (§ 28 WEG). Nebenkosten sind nur die umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV, und auch nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 BGB). Der Mieter trägt also nur einen Teil dessen, was im Hausgeld steckt.
Zwei Rechtsverhältnisse, zwei Zahlungen
Der wichtigste Unterschied liegt darin, wer an wen zahlt. Das Hausgeld gehört zum Wohnungseigentumsrecht: Jeder Eigentümer zahlt es an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die damit das gemeinsame Haus bewirtschaftet. Die Nebenkosten gehören zum Mietrecht: Der Mieter zahlt sie an seinen Vermieter, meist als monatliche Vorauszahlung neben der Kaltmiete.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung treffen beide Welten aufeinander. Der Eigentümer zahlt Hausgeld an die Gemeinschaft und holt sich einen Teil davon über die Nebenkosten vom Mieter zurück. Zwischen Mieter und Eigentümergemeinschaft besteht dagegen keine direkte Vertragsbeziehung. Der Mieter zahlt nie Hausgeld und hat gegenüber dem Verwalter keine eigenen Ansprüche.
Der Unterschied auf einen Blick
| Merkmal | Hausgeld | Nebenkosten |
|---|---|---|
| Wer zahlt? | Wohnungseigentümer | Mieter |
| An wen? | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | Vermieter |
| Rechtsgrundlage | § 16 und § 28 WEG | § 556 BGB und Betriebskostenverordnung |
| Grundlage der Höhe | Wirtschaftsplan, beschlossen von der Eigentümerversammlung | Vereinbarung im Mietvertrag, Vorauszahlungen in angemessener Höhe |
| Was ist enthalten? | Alle Kosten des Gemeinschaftseigentums inklusive Verwaltung, Reparaturen und Rücklage | Nur umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV |
| Verteilerschlüssel | Grundsätzlich Miteigentumsanteile | Vereinbarter Schlüssel, sonst Wohnfläche |
| Abrechnung | Jahresabrechnung des Verwalters | Betriebskostenabrechnung des Vermieters, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums |
Welche Kosten stecken nur im Hausgeld?
Das Hausgeld ist in der Regel deutlich höher als der Betrag, den ein Mieter für dieselbe Wohnung an Nebenkosten zahlt. Der Grund: Einige Kostenarten darf der Vermieter nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht auf den Mieter umlegen. Er trägt sie selbst.
- Verwaltungskosten, vor allem die Vergütung des WEG-Verwalters und die Kontoführung der Gemeinschaft.
- Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen an Dach, Leitungen, Fenstern oder Heizungsanlage.
- Zuführungen zur Erhaltungsrücklage für künftige Sanierungen – mehr dazu im Artikel Erhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen.
- Sonderumlagen, die die Gemeinschaft für größere Maßnahmen beschließt.
Umgekehrt gibt es einen Posten, der zu den Nebenkosten gehört, aber meist nicht im Hausgeld auftaucht: die Grundsteuer. Sie wird für jede Wohnung einzeln festgesetzt und vom Eigentümer direkt an die Gemeinde gezahlt. Der Vermieter kann sie trotzdem in der Nebenkostenabrechnung ansetzen, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Details dazu im Artikel Muss der Mieter die Grundsteuer zahlen?.
Hausgeld: Zahlt der Mieter oder der Vermieter?
Gegenüber der Gemeinschaft schuldet immer der Eigentümer das volle Hausgeld – egal, ob er selbst in der Wohnung lebt oder sie vermietet. Zahlt der Mieter seine Nebenkosten nicht, ändert das nichts an der Pflicht des Eigentümers, das Hausgeld pünktlich zu überweisen.
Der Mieter zahlt nur, was im Mietvertrag vereinbart ist: in der Regel monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten oder eine Pauschale. Über Vorauszahlungen rechnet der Vermieter einmal jährlich ab. Welche Hausgeld-Posten er dabei an den Mieter weitergeben darf und wie er aus der Hausgeldabrechnung eine Nebenkostenabrechnung macht, erklärt der Artikel Hausgeld auf den Mieter umlegen.
Beispiel
Vermietete Eigentumswohnung
Eine Eigentümerin zahlt 330 € Hausgeld im Monat, also 3.960 € im Jahr. Laut Jahresabrechnung entfallen davon 1.020 € auf Verwaltervergütung, Reparaturen und Erhaltungsrücklage. Die übrigen 2.940 € sind Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Hinzu kommt die Grundsteuer von 360 €, die sie direkt an die Gemeinde zahlt. Umlagefähig gegenüber dem Mieter sind damit bis zu 2.940 € + 360 € = 3.300 € im Jahr, sofern der Mietvertrag alle diese Kostenarten erfasst. Die 1.020 € trägt sie selbst. Alle Zahlen sind frei gewählt.
Wo sich Hausgeld und Nebenkosten überschneiden
Viele Posten erscheinen in beiden Abrechnungen: Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Hausmeister, Aufzug, Schornsteinfeger und Gebäudeversicherung. Auch Heizung und Warmwasser gehören dazu, wenn das Haus eine Zentralheizung hat. Für diese Kostenarten ist der Betrag in der Hausgeldabrechnung die Grundlage der Nebenkostenabrechnung.
Selbst bei diesen Posten muss der Vermieter genau hinsehen. Enthalten die Hausmeisterkosten zum Beispiel Anteile für Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten, müssen diese herausgerechnet werden. Bei der Gartenpflege sind nur laufende Pflegearbeiten umlagefähig; Einzelheiten stehen im Artikel Gartenpflege in den Nebenkosten.
Rechte von Mietern bei der Abrechnung
Der Mieter muss sich nicht mit der Hausgeldabrechnung des Eigentümers zufriedengeben. Er hat Anspruch auf eine eigene, nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung und kann die zugrunde liegenden Belege einsehen. Dazu gehört in der Regel auch die Jahresabrechnung der Gemeinschaft, soweit sie die umgelegten Kosten betrifft. Mehr dazu im Artikel Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fragen
Ist das Hausgeld höher als die Nebenkosten?
In der Regel ja, weil das Hausgeld zusätzlich Verwaltung, Reparaturen und die Erhaltungsrücklage enthält. Die Grundsteuer fehlt dagegen meist im Hausgeld. Wie viel der Unterschied ausmacht, hängt vom Haus und vom Anteil dieser Posten ab.
Kann der Vermieter einfach das Hausgeld als Nebenkostenvorauszahlung verlangen?
Nein. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Sie müssen sich an den voraussichtlichen umlagefähigen Betriebskosten orientieren, nicht am gesamten Hausgeld.
Muss der Vermieter warten, bis die Hausgeldabrechnung vorliegt?
Die Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt unabhängig von der Eigentümergemeinschaft. Kommt die Hausgeldabrechnung spät, muss sich der Vermieter nachweisbar um die Unterlagen bemühen, um sich auf eine unverschuldete Verspätung berufen zu können.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen