Hausgeld in der Anlage V eintragen: So geht’s richtig
Kurz gesagt
Vermieter einer Eigentumswohnung tragen das Hausgeld in der Anlage V bei den Werbungskosten ein, und zwar die im Kalenderjahr tatsächlich gezahlten Beträge (§ 11 EStG). Nicht sofort abziehbar sind die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage: Sie zählen erst, wenn die Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird. Die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters sind im Gegenzug Einnahmen.
Hausgeld ist für Vermieter grundsätzlich Werbungskosten
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Es finanziert die laufenden Kosten des Gebäudes – etwa Heizung, Wasser, Versicherung, Hausmeister und Verwaltung – sowie die Erhaltungsrücklage. Die Eigentümer beschließen die Höhe im Wirtschaftsplan, die Abrechnung folgt nach Ablauf des Jahres (§ 28 WEG).
Wer die Wohnung vermietet, kann die laufenden Bewirtschaftungskosten aus dem Hausgeld als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (§ 21 EStG). Das gilt für umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile gleichermaßen. Selbstnutzer haben diese Möglichkeit nicht; für sie gibt es nur die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Leistungen. Den Unterschied erklärt der Artikel Hausgeld von der Steuer absetzen.
Die Ausnahme: Zuführungen zur Erhaltungsrücklage
Ein Teil des Hausgelds fließt in die Erhaltungsrücklage (früher „Instandhaltungsrücklage“). Diese Zuführungen sind im Jahr der Zahlung nicht abziehbar, denn das Geld gehört noch zum Vermögen der Gemeinschaft. Abziehbar wird es erst, wenn der Verwalter die Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen tatsächlich ausgibt, zum Beispiel für eine Dachreparatur. Dann zählt der Anteil des Eigentümers an diesen Ausgaben zu seinen Werbungskosten.
Die Jahresabrechnung weist die Zuführungen und die Entnahmen aus der Rücklage in der Regel gesondert aus. Wird die Rücklage für eine Maßnahme verwendet, die steuerlich Herstellungsaufwand ist, wirkt sie nur über die AfA. Details stehen im Artikel Erhaltungsrücklage steuerlich.
Welches Jahr zählt: Hausgeldzahlung oder Abrechnung?
Es gilt das Abflussprinzip (§ 11 EStG). Eingetragen werden die Hausgeldzahlungen, die im Kalenderjahr tatsächlich vom Konto abgegangen sind. Die Hausgeldabrechnung dient dazu, diese Summe aufzuteilen: in sofort abziehbare Kosten und die Zuführung zur Rücklage.
- Monatliches Hausgeld: zählt in dem Jahr, in dem es gezahlt wurde.
- Nachzahlung aus der Jahresabrechnung: zählt im Jahr der Überweisung, nicht im Abrechnungsjahr.
- Erstattung aus der Jahresabrechnung: mindert die Werbungskosten im Jahr, in dem sie gutgeschrieben wird.
- Sonderumlage: je nach Verwendung sofort abziehbar, über die AfA oder erst später – siehe Sonderumlage steuerlich.
Schritt für Schritt: Von der Hausgeldabrechnung in die Anlage V
- Alle Hausgeldzahlungen des Kalenderjahres laut Kontoauszug addieren, einschließlich Nachzahlungen aus der Abrechnung des Vorjahres.
- Aus Wirtschaftsplan oder Abrechnung den Anteil herausrechnen, der in die Erhaltungsrücklage geflossen ist, und von der Summe abziehen.
- Den Anteil des Eigentümers an Ausgaben aus der Rücklage hinzurechnen, die im Jahr für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wurden.
- Den Betrag in der Anlage V bei den Werbungskosten eintragen, je nach Formular aufgeteilt nach Kostenarten wie Grundsteuer, Versicherungen oder Verwaltung.
- Erstattungen aus der Abrechnung im Jahr der Gutschrift abziehen und die Abrechnung für Rückfragen aufbewahren.
Die Grundsteuer ist nicht Teil des Hausgelds, denn die Gemeinde erhebt sie direkt beim einzelnen Eigentümer. Sie wird separat als Werbungskosten eingetragen. Wie die Anlage V insgesamt aufgebaut ist, zeigt der Artikel Anlage V ausfüllen.
Beispiel: Hausgeld richtig eintragen
Beispiel
Vermietete Eigentumswohnung im Jahr 2026
Angenommen, ein Vermieter zahlt 2026 monatlich 320 € Hausgeld, zusammen 3.840 €. Im April überweist er außerdem 180 € Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2025. Laut Wirtschaftsplan fließen 50 € im Monat in die Erhaltungsrücklage, also 600 € im Jahr. Aus der Rücklage wird 2026 eine Fassadenreparatur bezahlt; sein Anteil daran beträgt 400 €. Abziehbar sind: 3.840 € + 180 € − 600 € + 400 € = 3.820 €. Die 200 € der Zuführung, die nicht verbraucht wurden, bleiben vorerst steuerlich ohne Wirkung.
Und die Einnahmenseite: Umlagen vom Mieter
Der Mieter zahlt nicht das Hausgeld, sondern Nebenkostenvorauszahlungen für die umlagefähigen Betriebskosten. Diese Vorauszahlungen und seine Nachzahlungen sind Einnahmen des Vermieters und gehören in die Anlage V zu den Umlagen. Wie das funktioniert, erklärt der Artikel Umlagen und Nebenkosten in der Anlage V.
Welche Teile des Hausgelds überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist eine mietrechtliche Frage. Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören nicht dazu. Einen Überblick gibt der Artikel Hausgeld-Posten umlegen.
Häufige Fragen
Wo trage ich die Hausgeldabrechnung in der Steuererklärung ein?
Bei einer vermieteten Wohnung in der Anlage V bei den Werbungskosten. Bei einer selbst genutzten Wohnung können nur haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Abrechnung als Steuerermäßigung geltend gemacht werden (§ 35a EStG). Mehr dazu im Artikel Hausgeldabrechnung in der Steuererklärung.
Kann ich als Vermieter § 35a EStG für das Hausgeld nutzen?
Nein. Für vermietete Objekte sind die Kosten Werbungskosten, die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Leistungen ist beim Vermieter nicht anwendbar. Eine doppelte Berücksichtigung derselben Kosten ist ausgeschlossen.
Was gilt, wenn die Wohnung nur einen Teil des Jahres vermietet war?
Dann ist das Hausgeld grundsätzlich nur für die Zeit der Vermietung abziehbar. Bei einem kurzen Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen bleibt es abziehbar, wenn die Vermietungsabsicht fortbesteht.
Wie wird das Hausgeld bei mehreren Eigentümern einer Wohnung aufgeteilt?
Grundsätzlich im Verhältnis der Eigentumsanteile, sofern jeder entsprechend zahlt. Wie die gemeinsame Erklärung funktioniert, zeigt der Artikel Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen