Hausmeisterkosten von der Steuer absetzen: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Mieter: Hausmeisterkosten als haushaltsnahe Dienstleistung

Der Hauswart gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Zahlt der Mieter über die Nebenkosten anteilig für den Hausmeister, gilt das steuerlich als haushaltsnahe Dienstleistung. Für solche Leistungen gewährt § 35a EStG eine Steuerermäßigung.

Die Ermäßigung beträgt 20 % der Aufwendungen und wird direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen – nicht nur vom Einkommen. Sie ist auf 4.000 € im Jahr begrenzt; diese Grenze gilt für alle haushaltsnahen Dienstleistungen zusammen, also auch für Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst. Für Handwerkerleistungen gibt es eine eigene Grenze von 1.200 €, dort zählen nur die Arbeitskosten.

Welche weiteren Posten der Abrechnung sich absetzen lassen, erklärt der Artikel Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung.

Beispiel: So viel bringt der Hausmeister in der Steuererklärung

Nachweis: Was das Finanzamt sehen will

Mieter haben keine eigene Rechnung des Hausmeisters. Als Nachweis reicht die Nebenkostenabrechnung, wenn sie die Hausmeisterkosten und den Anteil des Mieters gesondert ausweist. Alternativ kann der Vermieter oder die Verwaltung eine Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen ausstellen. Viele Abrechnungen enthalten bereits einen solchen Abschnitt. Ist der Hausmeister beim Vermieter angestellt, können auch Lohn und Sozialabgaben des Hausmeisters als Dienstleistungsanteil ausgewiesen werden; entscheidend ist, dass der auf den Mieter entfallende Betrag klar beziffert ist.

• Der Hausmeisteranteil muss in der Abrechnung erkennbar sein; ein Sammelposten „Nebenkosten“ genügt nicht.
• Die Zahlung an den Dienstleister erfolgt durch den Vermieter per Überweisung; die Mieter zahlen ihren Anteil über Miete und Vorauszahlung.
• Belege müssen in der Regel nur auf Nachfrage des Finanzamts vorgelegt werden, sollten aber aufbewahrt werden.

Fehlt die Abrechnung beim Abgeben der Steuererklärung noch, gibt es Wege, die Kosten später nachzuholen – siehe Nebenkostenabrechnung fehlt noch.

In welchem Jahr und wo trägt man die Kosten ein?

Steuerlich gilt grundsätzlich das Jahr der Zahlung (§ 11 EStG). Weil die Abrechnung meist erst im Folgejahr kommt, fallen Leistungsjahr und Abrechnung auseinander. Mieter sollten sich für einen Weg entscheiden und ihn jedes Jahr gleich handhaben, damit keine Kosten doppelt oder gar nicht erfasst werden.

In der Einkommensteuererklärung stehen die haushaltsnahen Dienstleistungen im Bereich der Steuerermäßigungen, nicht bei den Werbungskosten. Wo genau die Beträge hingehören, zeigt der Artikel Wo trägt man Nebenkosten in der Steuererklärung ein?.

Schritt für Schritt: Hausmeisterkosten als Mieter absetzen

1. In der Nebenkostenabrechnung die Posten Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst suchen und den eigenen Anteil notieren.
2. Prüfen, ob die Abrechnung diese Posten als haushaltsnahe Dienstleistungen ausweist, oder beim Vermieter eine Bescheinigung anfordern.
3. Den eigenen Anteil in die Steuererklärung bei den haushaltsnahen Dienstleistungen eintragen, nicht bei den Handwerkerleistungen.
4. Abrechnung oder Bescheinigung zu den Steuerunterlagen legen, damit sie auf Nachfrage vorliegt.
5. Im nächsten Jahr nach derselben Methode vorgehen, damit kein Betrag doppelt angesetzt wird.

Erscheinen die Hausmeisterkosten auffallend hoch, lohnt vor der Steuererklärung ein Blick auf die Abrechnung selbst: Reparatur- und Verwaltungsanteile dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Worauf es dabei ankommt, erklärt der Artikel Hausmeisterkosten zu hoch.

Selbstnutzende Wohnungseigentümer: Absetzen über das Hausgeld

Wer eine Eigentumswohnung selbst bewohnt, zahlt den Hausmeister über das Hausgeld. Auch hier gilt § 35a EStG: 20 % des Anteils sind absetzbar. Als Nachweis dient die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft, wenn sie die haushaltsnahen Dienstleistungen gesondert ausweist, oder eine Bescheinigung der Verwaltung. Mehr dazu im Artikel Hausgeld von der Steuer absetzen.

Vermieter: Hausmeisterkosten als Werbungskosten

Für vermietete Wohnungen kann der Vermieter § 35a EStG nicht nutzen. Er zieht die Hausmeisterkosten stattdessen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab (§ 21 EStG, Anlage V). Im Gegenzug gehören die Vorauszahlungen und Nachzahlungen der Mieter zu seinen Einnahmen.

Nicht jeder Teil der Hausmeisterrechnung darf auf Mieter umgelegt werden: Anteile für Reparaturen und Verwaltung muss der Vermieter herausrechnen und selbst tragen. Steuerlich sind auch diese Anteile beim Vermieter Werbungskosten. Welche Ausgaben außerdem abziehbar sind, zeigt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 35a EStG
• § 21 EStG
• § 11 EStG
• § 2 BetrKV