Monatliche Verbrauchsinformation: Was müssen Vermieter liefern?

Was die Pflicht zur monatlichen Information bedeutet

Früher erfuhren Mieter erst mit der jährlichen Heizkostenabrechnung, wie viel sie geheizt hatten – oft Monate nach dem Winter. Die Heizkostenverordnung verlangt deshalb heute zusätzliche Informationen während des Jahres. Nach § 6a HeizkostenV muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern bei fernablesbarer Ausstattung monatlich Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen.

Die Verbrauchsinformation ersetzt die Jahresabrechnung nicht. Abgerechnet wird weiterhin einmal jährlich über die Betriebskosten, mit den bekannten Fristen. Die monatliche Mitteilung ist eine reine Information ohne Zahlungsaufforderung.

Für welche Häuser gilt die Pflicht?

Die Pflicht hängt an der Technik im Haus. Sie besteht, wenn die Heizkostenverteiler oder Wärmezähler und die Warmwasserzähler fernablesbar sind, also ihre Werte per Funk oder über ein Netz übertragen, ohne dass jemand die Wohnung betreten muss.

Seit dem 01.12.2021 dürfen nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte neu eingebaut werden. Mit dem Ablauf der Nachrüstfrist am 31.12.2026 wird die monatliche Information damit in den meisten Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung zum Normalfall. Welche Gebäude ganz von der Verordnung ausgenommen sind, erklärt der Artikel Heizkostenverordnung: Ausnahmen.

Was in der Verbrauchsinformation stehen muss

Die Heizkostenverordnung legt Mindestinhalte fest. Im Kern soll der Mieter erkennen können, wie viel er verbraucht hat und wie sich das im Vergleich entwickelt. Üblich sind:

• der Verbrauch der Wohnung im zurückliegenden Monat für Heizung und, soweit erfasst, für Warmwasser,
• ein Vergleich mit dem Vormonat,
• ein Vergleich mit demselben Monat des Vorjahres, soweit Werte vorliegen,
• ein Vergleich mit einem durchschnittlichen oder normierten Nutzer derselben Nutzerkategorie.

Heizkostenverteiler zählen keine Kilowattstunden, sondern Einheiten. Messdienste rechnen diese Werte für die Information deshalb häufig um oder erläutern sie. Die genaue Darstellung ist nicht vorgeschrieben, sie muss aber verständlich sein.

Wie die Information zum Mieter kommt

Einen bestimmten Übertragungsweg schreibt die Verordnung nicht vor. In der Praxis übernehmen Messdienstleister die Aufgabe im Auftrag des Vermieters. Verbreitet sind:

• ein Online-Portal oder eine App, in der die Werte monatlich abrufbar sind,
• eine E-Mail mit der Monatsübersicht,
• ein Brief, etwa für Mieter ohne Internetzugang.

Für Portale und E-Mails braucht der Messdienst in der Regel eine Registrierung oder die E-Mail-Adresse des Mieters. Hat ein Mieter keinen Zugang eingerichtet, sollte der Vermieter anbieten, die Information auf anderem Weg zu übermitteln, damit die Pflicht erfüllt ist.

Vermieter sollten mit dem Messdienst schriftlich vereinbaren, dass die monatliche Information für alle Wohnungen bereitgestellt wird, und sich das regelmäßig bestätigen lassen. Denn verantwortlich gegenüber dem Mieter bleibt der Vermieter, auch wenn er die Aufgabe an ein Unternehmen übergibt. Bei einem Mieterwechsel muss der Zugang zum Portal für den neuen Mieter eingerichtet und für den früheren Mieter gesperrt werden.

Was gilt, wenn der Vermieter nicht informiert?

Verstößt der Vermieter gegen die Informationspflichten, sieht die Heizkostenverordnung ein eigenes Kürzungsrecht des Mieters bei den Heizkosten vor (§ 12 HeizkostenV). Es ist deutlich kleiner als das bekannte Kürzungsrecht von 15 %, das greift, wenn überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Wann dieses größere Recht besteht, erklärt der Artikel Das 15-%-Kürzungsrecht.

1. Prüfen, ob im Haus fernablesbare Geräte eingebaut sind, etwa anhand eines Funkmoduls oder des Ableseprotokolls.
2. Beim Vermieter oder der Hausverwaltung schriftlich nachfragen, wie die monatliche Information bereitgestellt wird.
3. Ausbleibende Informationen mit Datum notieren.
4. Die Kürzung in der Jahresabrechnung geltend machen und dies innerhalb der Einwendungsfrist schriftlich begründen.

Einwände gegen die Abrechnung müssen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erhoben werden (§ 556 Abs. 3 BGB). Reagiert der Vermieter nicht auf einen Einwand, hilft der Artikel Vermieter reagiert nicht weiter.

Wer trägt die Kosten für Funkzähler und Information?

Die Kosten für die Verwendung der Erfassungsgeräte und für die Verbrauchsanalyse gehören zu den Heizkosten, die nach der Heizkostenverordnung verteilt werden. Dazu zählen grundsätzlich auch die laufenden Kosten des Messdienstes für die Ablesung und die Aufbereitung der Werte. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Heizkosten vorsieht.

Reparaturen an Geräten sind dagegen Instandhaltung und bleiben beim Vermieter (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Welche Posten generell nicht in die Abrechnung gehören, zeigt der Artikel Nicht umlagefähige Kosten.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 6a HeizkostenV
• § 12 HeizkostenV