Wie lange kann man der Nebenkostenabrechnung widersprechen?

Die Einwendungsfrist: zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung

Das Gesetz spricht weder von Widerspruch noch von Einspruch, sondern von Einwendungen. Gemeint ist in allen drei Fällen dasselbe: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, welche Punkte der Betriebskostenabrechnung er für falsch hält. Dafür bleibt ihm Zeit bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung. Die Regel steht in § 556 Abs. 3 BGB, Sätze 5 und 6.

Die Frist ist großzügig bemessen. Mieter sollen genug Zeit haben, die Abrechnung in Ruhe durchzugehen, Belege anzusehen und sich bei Bedarf beim Mieterverein zu erkundigen. Sie gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum; für Gewerbemietverträge gelten andere Maßstäbe.

So wird das Fristende berechnet

Maßgeblich ist weder das Datum, das auf der Abrechnung steht, noch das Abrechnungsjahr. Die Frist knüpft an den Tag an, an dem die Abrechnung beim Mieter ankommt, etwa durch Einwurf in den Briefkasten. Der Monat des Zugangs selbst zählt nicht mit. Die Frist endet mit dem letzten Tag des zwölften darauffolgenden Monats.

Zwei Fristen, die oft verwechselt werden

Neben der Einwendungsfrist des Mieters gibt es die Abrechnungsfrist des Vermieters. Beide sind zwölf Monate lang, beginnen aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten und haben unterschiedliche Folgen.

Wann die Abrechnung spätestens beim Mieter sein muss, erklärt der Artikel Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?. Kommt sie zu spät, muss der Mieter eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr leisten. Auch dann ist es sinnvoll, die Verspätung gegenüber dem Vermieter schriftlich anzusprechen – mehr dazu unter Nebenkostenabrechnung zu spät.

Widerspruch zu spät: Welche Folgen das hat

Ist die Frist abgelaufen, kann der Mieter Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Die Abrechnung ist dann für ihn verbindlich, selbst wenn sie Fehler enthält. Eine noch offene Nachzahlung muss er begleichen, eine bereits gezahlte kann er nicht mehr zurückverlangen.

Nach der Rechtsprechung gilt das auch für Einwände, die auf den ersten Blick schwer wiegen – etwa, dass eine Kostenart im Mietvertrag gar nicht vereinbart war oder dass Reparaturkosten in einem Posten stecken. Auch solche Fehler müssen innerhalb der Frist gerügt werden.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Die Hürde ist hoch: Wer die Abrechnung liegen lässt oder einen erkennbaren Fehler übersieht, hat die Verspätung in der Regel selbst zu vertreten. Denkbar ist die Ausnahme eher, wenn ein Fehler trotz sorgfältiger Prüfung nicht zu erkennen war. Fällt das Hindernis weg, sollte der Einwand unverzüglich nachgeholt werden.

Wann die Frist gar nicht erst zu laufen beginnt

Die Einwendungsfrist setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Fehlen etwa die Gesamtkosten oder der Verteilerschlüssel, ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar und gilt als nicht erteilt. Eine solche Abrechnung setzt in der Regel auch keine Einwendungsfrist in Gang, und eine Nachzahlung wird aus ihr nicht fällig. Woran man solche Mängel erkennt, zeigt der Artikel Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Anders liegt es bei inhaltlichen Fehlern wie einem falschen Rechnungsbetrag, einer unzulässigen Kostenart oder falsch angesetzten Vorauszahlungen. Sie lassen die Abrechnung wirksam; der Mieter muss sie innerhalb der zwölf Monate beanstanden.

Außerdem läuft für jede Jahresabrechnung eine eigene Frist. Taucht ein bereits im Vorjahr gerügter Fehler erneut auf, sollten Mieter ihn in der neuen Abrechnung noch einmal ausdrücklich beanstanden.

Beispiel: Fehler erst bei der Belegeinsicht entdeckt

So wahren Mieter die Frist sicher

1. Den Tag des Zugangs notieren und das Fristende ausrechnen, am besten mit einer Erinnerung im Kalender einige Wochen vorher.
2. Die Abrechnung zeitnah prüfen und bei Zweifeln Einsicht in die Belege verlangen. Die Einwendungsfrist läuft währenddessen weiter; eine Unterbrechung sieht das Gesetz nicht vor.
3. Jeden Einwand konkret fassen: welcher Posten, welcher Betrag, welcher Grund. Ein pauschales „Ich widerspreche“ genügt in der Regel nicht.
4. Wird es vor Fristende knapp, etwa weil die Belegeinsicht noch aussteht, vorsorglich gegen die fraglichen Posten widersprechen und die Begründung nachreichen.
5. Den Widerspruch so zustellen, dass der Zugang beweisbar ist, etwa durch Übergabe gegen Quittung oder durch einen Boten. Formulierungshilfe bietet das Muster für den Widerspruch.
6. Eine Kopie des Schreibens und den Zugangsnachweis zusammen mit der Abrechnung aufbewahren.

Schweigt der Vermieter, ändert das an der Frist nichts: Ein rechtzeitig erhobener Einwand bleibt erhalten, auch wenn keine Antwort kommt. Welche Schritte dann sinnvoll sind, beschreibt der Artikel Vermieter reagiert nicht auf den Widerspruch.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 556 BGB
• § 195 BGB
• § 199 BGB