Nachmieter stellen: Wann kommt man früher aus dem Mietvertrag?
Kurz gesagt
Mieter haben grundsätzlich keinen gesetzlichen Anspruch, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Ein solches Recht besteht nur, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder im Einzelfall ein berechtigtes Interesse des Mieters überwiegt. Den Nachmieter suchen muss dann der Mieter; ansonsten bleibt ihm die Kündigung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten.
Der verbreitete Irrtum: „Drei Nachmieter, dann bin ich raus“
Viele Mieter glauben, sie könnten jederzeit ausziehen, wenn sie dem Vermieter drei geeignete Nachmieter vorschlagen. Eine solche Regel gibt es im Gesetz nicht. Der Mietvertrag bindet beide Seiten bis zu seinem Ende – bei einem unbefristeten Vertrag also bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.
Ein Nachmieter hilft dem Mieter nur dann rechtlich weiter, wenn der Vertrag es vorsieht, der Vermieter freiwillig mitmacht oder ausnahmsweise ein besonderes Interesse des Mieters vorliegt. In allen anderen Fällen ist ein Nachmieter ein Angebot an den Vermieter, das dieser annehmen kann, aber nicht muss.
Wann ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung besteht
| Situation | Rechtliche Folge |
|---|---|
| Mietvertrag enthält eine echte Nachmieterklausel | Der Mieter kann mit einem geeigneten Nachmieter vorzeitig ausscheiden. |
| Mietvertrag enthält eine unechte Nachmieterklausel | Der Mieter kann früher gehen, der Vermieter muss aber nicht mit dem vorgeschlagenen Nachmieter abschließen. |
| Keine Klausel, aber besonderes berechtigtes Interesse | Im Einzelfall kann der Vermieter verpflichtet sein, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren. |
| Keine Klausel, kein besonderes Interesse | Kein Anspruch; es bleibt bei der Kündigungsfrist oder einer freiwilligen Einigung. |
Ein berechtigtes Interesse kann nach der Rechtsprechung vorliegen, wenn sich die Lebensumstände nach Vertragsschluss unerwartet und erheblich geändert haben – etwa durch einen beruflich bedingten Ortswechsel, eine schwere Erkrankung oder familiären Zuwachs – und der Mieter sonst noch lange an den Vertrag gebunden wäre. Ob das reicht, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Wer freiwillig umzieht, weil er eine schönere Wohnung gefunden hat, kann sich darauf in der Regel nicht berufen.
Bei normaler Kündigungsfrist lohnt der Nachmieter selten
Bei einem unbefristeten Mietvertrag ohne Kündigungsausschluss kann der Mieter jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 573c BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Wie das genau berechnet wird, zeigt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.
Weil diese Frist kurz ist, sehen Gerichte bei unbefristeten Verträgen meist kein schutzwürdiges Interesse, noch früher mit einem Nachmieter auszusteigen. Wirklich bedeutsam wird der Nachmieter vor allem bei einem Zeitmietvertrag oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht, bei denen der Mieter sonst noch lange zahlen müsste.
Beispiel
Wie viel ein Nachmieter sparen kann
Ein Mieter hat einen Kündigungsverzicht vereinbart und wäre noch 14 Monate gebunden. Die Miete beträgt 850 € im Monat. Ohne Nachmieter müsste er bis zum Ende 14 × 850 € = 11.900 € zahlen. Übernimmt ein Nachmieter die Wohnung nach zwei Monaten, zahlt er nur noch 2 × 850 € = 1.700 € und spart 10.200 €. Bei einem normalen Vertrag mit dreimonatiger Frist läge die mögliche Ersparnis dagegen bei höchstens zwei bis drei Monatsmieten. (Zahlen frei gewählt.)
Darf der Mieter selbst einen Nachmieter suchen?
Ja. Jeder Mieter darf Interessenten suchen, Anzeigen schalten und dem Vermieter Kandidaten vorschlagen. Er sollte den Vermieter aber vorher informieren. Besichtigungen in der eigenen Wohnung organisiert der Mieter selbst; eigenmächtig einen Vertrag mit dem Nachfolger schließen kann er nicht – Vertragspartner bleibt immer der Vermieter.
Auf die Frage, wer den Nachmieter suchen muss, gilt: Will der Mieter vorzeitig raus, ist es seine Aufgabe, einen geeigneten Kandidaten zu finden und dem Vermieter die nötigen Angaben zu liefern. Der Vermieter muss nicht selbst suchen. Möchte dagegen der Vermieter, dass der Mieter früher geht, liegt die Suche bei ihm.
So läuft ein vorzeitiger Auszug mit Nachmieter ab
- Mietvertrag prüfen: Gibt es eine Nachmieterklausel, eine Befristung oder einen Kündigungsverzicht?
- Den Vermieter schriftlich über den Auszugswunsch und die geplante Nachmietersuche informieren.
- Geeignete Interessenten suchen und ihre Unterlagen (Einkommensnachweis, Selbstauskunft) sammeln.
- Dem Vermieter einen oder mehrere Kandidaten mit vollständigen Angaben vorschlagen.
- Die Einigung schriftlich festhalten, etwa in einer Nachmietervereinbarung.
- Die Wohnung zum vereinbarten Termin mit Protokoll übergeben.
Wenn der Vermieter den Nachmieter nicht akzeptiert
Ohne Anspruch des Mieters darf der Vermieter einen Nachmieter ohne Begründung ablehnen. Besteht ein Anspruch, muss er einen zumutbaren Nachmieter grundsätzlich akzeptieren. Welche Gründe für eine Ablehnung zählen und welche nicht, erklärt der Artikel Darf der Vermieter den Nachmieter ablehnen?.
Einen weiteren Weg bietet die Untervermietung: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 BGB). Das ist vor allem bei Kündigungsverzicht oder Befristung relevant; weitere Möglichkeiten beschreibt der Artikel Sonderkündigungsrecht.
Renovierung und Übergabe beim Nachmieterwechsel
Auch bei einem Nachmieterwechsel muss der Vormieter die Wohnung ordnungsgemäß zurückgeben. Ob er streichen muss, hängt von einer wirksamen Klausel im Mietvertrag ab – dazu der Artikel Renovierung beim Auszug. Übernimmt der Nachmieter Möbel oder verzichtet er auf Renovierungsarbeiten, sollten alle drei Beteiligten das schriftlich festhalten, damit der Vermieter später nichts vom Vormieter verlangt. Wie gründlich gereinigt werden muss, beschreibt der Artikel Wohnung putzen beim Auszug.
Häufige Fragen
Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Besteht ein Anspruch auf Entlassung, reicht grundsätzlich ein geeigneter und zumutbarer Nachmieter. Mehrere Vorschläge erhöhen aber die Chance, dass der Vermieter schnell zustimmt.
Darf der Nachmieter eine Ablöse für Möbel zahlen?
Vormieter und Nachmieter können vereinbaren, dass Einbauten oder Möbel gegen Geld übernommen werden. Der Preis sollte in einem angemessenen Verhältnis zum Wert stehen. Eine reine Zahlung dafür, dass der Nachmieter die Wohnung bekommt, ist unzulässig.
Muss der Nachmieter zu denselben Bedingungen mieten?
Nicht zwingend. Der Vermieter kann mit dem Nachmieter einen neuen Vertrag zu eigenen Bedingungen schließen, muss dabei aber die gesetzlichen Grenzen beachten, etwa die Mietpreisbremse in Gebieten mit Landesverordnung. Hat der Mieter einen Anspruch auf Entlassung, darf der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter in der Regel nicht allein deshalb ablehnen, weil dieser keine höhere Miete zahlen will.
Was passiert mit der Kaution beim Nachmieterwechsel?
Die Kaution des Vormieters wird nach seinem Auszug wie üblich abgerechnet. Der Nachmieter leistet in der Regel eine eigene Kaution, es sei denn, alle drei vereinbaren ausdrücklich etwas anderes.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen