Mietvertrag nach einem Todesfall kündigen: Muster für Angehörige und Erben
Kurz gesagt
Stirbt ein Mieter und tritt niemand aus seinem Haushalt in den Vertrag ein, führen die Erben das Mietverhältnis fort. Sie können es innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom fehlenden Eintritt erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564 BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Erben oder mit ihrer Vollmacht unterschrieben sein. Dasselbe Sonderkündigungsrecht hat der Vermieter.
Wer nach dem Tod des Mieters kündigen kann
Mit dem Tod des Mieters endet der Mietvertrag nicht von selbst. Das Gesetz legt eine feste Reihenfolge fest, wer ihn weiterführt – und davon hängt ab, wer die Kündigung unterschreiben muss. Die Einzelheiten dieser Rangfolge erklärt der Artikel Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?.
| Situation beim Tod | Wer den Vertrag weiterführt | Wer kündigen kann |
|---|---|---|
| Ehe- oder Lebenspartner, Kinder oder andere Personen lebten mit im gemeinsamen Haushalt | Diese Personen treten in den Vertrag ein, sofern sie den Eintritt nicht ablehnen | Die eingetretenen Personen selbst |
| Eine zweite Person hatte den Mietvertrag mit unterschrieben | Der überlebende Mitmieter setzt den Vertrag fort | Der Mitmieter selbst |
| Der Verstorbene lebte allein, niemand tritt ein | Die Erben | Alle Erben gemeinsam – oder der Vermieter |
Die Vorlagen weiter unten betreffen den dritten Fall: Die Erben möchten die Wohnung auflösen, oder der Vermieter möchte das Mietverhältnis mit ihnen beenden. Für Partner, die bleiben oder als Mitmieter ausziehen wollen, gelten eigene Regeln. Sie stehen im Artikel Tod des Ehepartners.
Ein Monat zum Handeln, drei Monate bis zum Vertragsende
Nach § 564 BGB dürfen die Erben außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Außerordentlich bedeutet hier: Das Recht besteht auch dann, wenn im Vertrag eine feste Laufzeit oder ein Kündigungsverzicht vereinbart ist. Es steht aber nur für kurze Zeit offen.
- Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden. Die Frist beginnt, sobald die Erben vom Tod wissen und davon, dass weder ein Haushaltsangehöriger eingetreten ist noch ein Mitmieter den Vertrag fortsetzt.
- Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.
- Bis zum Vertragsende ist die Miete weiter zu zahlen, grundsätzlich aus dem Nachlass.
Beispiel: Wann endet der Vertrag?
Beispiel
Alleinlebende Mieterin, ein Sohn als Alleinerbe
Eine Mieterin, die allein wohnte, stirbt am 20. Januar 2027. Ihr Sohn ist Alleinerbe und erfährt am nächsten Tag vom Tod. Weil niemand mit ihr zusammenlebte, tritt niemand in den Vertrag ein; die Monatsfrist läuft ab dem 21. Januar. Der Sohn übergibt die Kündigung am Dienstag, 2. Februar 2027, persönlich gegen Empfangsbestätigung. Das ist vor dem dritten Werktag im Februar, dem 3. Februar. Das Mietverhältnis endet deshalb am 30. April 2027. Für Februar, März und April sind je 750 € Miete fällig, zusammen 2.250 €, die aus dem Nachlass gezahlt werden. Wäre die Kündigung erst am 4. Februar angekommen, hätte der Vertrag bis zum 31. Mai 2027 gedauert.
Vorlage: Kündigung des Mietvertrags durch die Erben
(Vor- und Nachname der Erbin oder des Erben) (Straße und Hausnummer) (Postleitzahl und Ort) (Name des Vermieters oder der Hausverwaltung) (Straße und Hausnummer) (Postleitzahl und Ort) (Ort), (Datum) Kündigung des Mietverhältnisses nach dem Tod von (Name der verstorbenen Person) Wohnung: (Anschrift, Etage, Lage der Wohnung), Mietvertrag vom (Datum) Sehr geehrte Damen und Herren, (Name der verstorbenen Person), Mieterin oder Mieter der oben genannten Wohnung, ist am (Sterbedatum) verstorben. Eine Kopie der Sterbeurkunde liegt bei. (Ich bin Alleinerbin oder Alleinerbe. / Wir sind die Erben und kündigen gemeinsam.) Mit der verstorbenen Person lebte niemand im Haushalt, der in den Mietvertrag eingetreten ist, und es gibt keinen Mitmieter, der das Mietverhältnis fortsetzt. Davon habe ich am (Datum) erfahren. Hiermit kündige ich das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist nach § 564 BGB zum (Datum des Vertragsendes), hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Kündigung und schlagen Sie einen Termin für die Wohnungsübergabe vor. Die Kaution überweisen Sie bitte nach ihrer Abrechnung auf folgendes Konto: (Kontoinhaber, IBAN). Schreiben zum Mietverhältnis richten Sie bitte ab sofort an die oben genannte Anschrift. Mit freundlichen Grüßen (Unterschriften aller Erben) (Vor- und Nachnamen aller Erben) Anlagen: Kopie der Sterbeurkunde, (Kopie des Erbnachweises), (Vollmachten im Original, falls nicht alle Erben unterschreiben)
Form und Zugang: Unterschrift aller Erben, sicherer Nachweis
Die Kündigung braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Eine E-Mail, ein Fax oder eine Nachricht per Messenger beendet den Mietvertrag nicht. Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft und kündigen grundsätzlich gemeinsam: Entweder unterschreiben alle, oder einer handelt mit schriftlicher Vollmacht der übrigen, die im Original beiliegt. Was bei mehreren Unterzeichnern zu beachten ist, zeigt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?.
Für den Fristbeginn zählt der Tag, an dem die Kündigung beim Vermieter ankommt. Wer kurz vor dem dritten Werktag eines Monats kündigt, übergibt das Schreiben am besten persönlich vor einem Zeugen oder lässt es von einem Boten einwerfen. Welche Wege sich eignen, erklärt Kündigung zustellen. Richtiger Empfänger ist der Vermieter aus dem Mietvertrag oder eine Hausverwaltung, die ihn vertritt.
Vorlage für Vermieter: Kündigung gegenüber den Erben
Auch der Vermieter darf das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit der gesetzlichen Frist beenden, wenn niemand eingetreten ist und kein Mitmieter fortsetzt. Ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf muss er dafür nicht darlegen. Seine Monatsfrist beginnt, sobald er vom Tod und vom fehlenden Eintritt erfährt. Die Kündigung richtet er an alle bekannten Erben. Sind diese unbekannt, kann er beim Nachlassgericht anregen, einen Nachlasspfleger zu bestellen, dem gegenüber er dann kündigt.
(Name des Vermieters) (Straße und Hausnummer) (Postleitzahl und Ort) An die Erben von (Name der verstorbenen Person) (Namen und Anschriften aller bekannten Erben) (Ort), (Datum) Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung (Anschrift, Etage, Lage der Wohnung) Sehr geehrte Damen und Herren, am (Datum) habe ich erfahren, dass (Name der verstorbenen Person) am (Sterbedatum) verstorben ist. In das Mietverhältnis ist niemand eingetreten, und es wird auch nicht von einem Mitmieter fortgesetzt. Es besteht daher mit Ihnen als Erben fort. Hiermit kündige ich das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist nach § 564 BGB zum (Datum des Vertragsendes), hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Bitte geben Sie die geräumte Wohnung mit allen Schlüsseln spätestens zum Vertragsende zurück. Für die Übergabe schlage ich den (Datum, Uhrzeit) vor. Die Miete ist bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter zu zahlen. Mit freundlichen Grüßen (Unterschrift) (Vor- und Nachname des Vermieters)
Nach der Kündigung: Was Erben noch erledigen
- Wohnung räumen und mit allen Schlüsseln zurückgeben; ein Übergabeprotokoll hält den Zustand fest.
- Renovieren müssen Erben nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält. Normale Abnutzung ist nicht zu ersetzen.
- Die Kaution steht nach der Abrechnung durch den Vermieter den Erben zu.
- Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr kommt später und richtet sich an die Erben.
- Strom, Telefon, Internet und Versicherungen der verstorbenen Person gesondert kündigen oder ummelden.
Häufige Fragen
Muss die Kündigung nach einem Todesfall begründet werden?
Nein. Es genügt, den Tod des Mieters zu nennen und sich auf das Sonderkündigungsrecht zu berufen. Der Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“ stellt klar, dass die Kündigung bei einem falsch berechneten Enddatum zum richtigen Termin gelten soll.
Was gilt, wenn Angehörige das Erbe ausschlagen?
Wer das Erbe wirksam beim Nachlassgericht ausschlägt, wird nicht Vertragspartner des Vermieters und muss weder kündigen noch Miete zahlen. Die Pflichten gehen auf die nächsten Erben über. Bis die Erbfolge geklärt ist, kann ein Nachlasspfleger bestellt werden, der den Mietvertrag kündigt.
Darf der Vermieter die Wohnung nach dem Tod des Mieters sofort räumen?
Nein. Der Vertrag besteht mit den Erben fort, bis er wirksam beendet ist. Auch danach darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig ausräumen; gibt niemand sie zurück, bleibt nur der gerichtliche Weg.
Können Angehörige kündigen, die nicht Erben sind?
Nicht aus eigenem Recht. Wer weder Erbe ist noch in den Vertrag eingetreten ist, kann nur als Bevollmächtigter der Erben kündigen. Die Vollmacht sollte im Original beiliegen, sonst kann der Vermieter die Kündigung zurückweisen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen