Tod des Ehepartners: Wer tritt in den Mietvertrag ein?

Zwei Ausgangslagen: gemeinsamer Vertrag oder nur ein Name

Für Witwen und Witwer ist zuerst ein Blick in den Mietvertrag wichtig: Steht der eigene Name als Mieter darin, oder hat nur der verstorbene Partner unterschrieben? Davon hängt ab, welche Vorschrift greift und welche Möglichkeiten beide Seiten haben.

Beide im Mietvertrag: Der Hinterbliebene wohnt einfach weiter

Waren beide Ehegatten Mieter, setzt sich das Mietverhältnis mit dem überlebenden Partner fort. An den Bedingungen ändert sich nichts: gleiche Miete, gleiche Laufzeit, gleiche Vereinbarungen. Die Erben des Verstorbenen werden in diesem Fall nicht Vertragspartei. Der Vermieter hat wegen des Todes kein eigenes Kündigungsrecht.

Möchte der Hinterbliebene die Wohnung aufgeben, räumt ihm § 563a BGB eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist ein. Sie ist nur kurze Zeit nach der Kenntnis vom Tod möglich. Danach bleibt die gewöhnliche Kündigung, die der Artikel Mietvertrag kündigen als Mieter erklärt.

Nur der Verstorbene im Vertrag: Eintritt kraft Gesetzes

Hat allein der verstorbene Partner den Vertrag unterschrieben, schützt § 563 BGB den Hinterbliebenen: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner treten mit dem Todestag in das Mietverhältnis ein. Einen Antrag, eine Unterschrift oder eine Genehmigung des Vermieters braucht es nicht. Voraussetzung ist allein, dass beide einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, die Wohnung also ihr gemeinsamer Lebensmittelpunkt war.

Ehegatten und Lebenspartner haben dabei Vorrang. Kinder, andere Angehörige und nicht verheiratete Partner aus dem Haushalt treten nur ein, wenn der Ehegatte nicht eintritt oder den Eintritt ablehnt. Lebt die Witwe mit einem erwachsenen Sohn zusammen, wird also nur sie Mieterin; der Sohn wohnt als Angehöriger weiter mit ihr dort.

Der Vermieter kann den Eintritt nicht einfach verhindern. Kündigen darf er nur, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Dass die Wohnung für eine Person groß erscheint oder der Vermieter lieber neu vermieten würde, reicht dafür nicht.

Nicht verheiratet: Was gilt für Lebensgefährten?

Auch ein Lebensgefährte ohne Trauschein kann in den Mietvertrag eintreten. Das Gesetz verlangt einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt. Gemeint ist eine Lebensgemeinschaft, in der beide füreinander einstehen und gemeinsam wirtschaften. Eine bloße Wohngemeinschaft genügt nicht.

• Die Anmeldung unter derselben Adresse zeigt, dass die Wohnung der gemeinsame Wohnsitz war.
• Ein gemeinsames Konto, gemeinsame Versicherungen oder gegenseitige Vollmachten sprechen für ein Füreinander-Einstehen.
• Eine lange Dauer des Zusammenlebens stärkt die Position des Hinterbliebenen.

Lebensgefährten stehen im Rang hinter einem Ehegatten, aber gleichberechtigt neben Kindern und anderen Angehörigen aus dem Haushalt. Treten mehrere Personen ein, sind sie gemeinsam Mieter. Die übrigen Konstellationen nach dem Tod eines Mieters fasst der Überblick Tod des Mieters zusammen.

Wer nicht bleiben will: Eintritt ablehnen oder kündigen

Wer als Eingetretener die Wohnung nicht behalten möchte, kann dem Vermieter erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dann gilt der Eintritt als nie erfolgt, und aus dem Vertrag entstehen für ihn keine eigenen Pflichten für die Zeit ab dem Tod. Die Erklärungsfrist ist knapp bemessen und läuft ab Kenntnis vom Tod; maßgeblich ist § 563 Abs. 3 BGB. Sicherer ist eine schriftliche Erklärung mit Zugangsnachweis, etwa per Bote oder Einschreiben.

Beispiel: Die Witwe zieht zur Tochter

Alte Schulden, Kaution und laufende Kosten

Mietrückstände aus der Zeit vor dem Tod sind Schulden des Verstorbenen. Für sie haften die Erben, daneben aber grundsätzlich auch der eingetretene oder weiterwohnende Partner. Ab dem Todestag schuldet die Miete allein, wer den Vertrag innehat. Eine bereits gezahlte Kaution bleibt als Sicherheit beim Vermieter. Hatte der Verstorbene keine geleistet, darf der Vermieter von Eingetretenen nach dem Gesetz eine Sicherheit verlangen.

Wird die Miete für einen allein zu hoch, kann eine Untervermietung helfen. Hat sich die Lage erst nach Vertragsschluss geändert, besteht unter Umständen ein Anspruch auf Erlaubnis für einen Teil der Wohnung (§ 553 BGB). Der Tod des Partners kann ein solcher Grund sein – Einzelheiten unter Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?

Was Hinterbliebene in den ersten Wochen erledigen sollten

1. Im Mietvertrag nachsehen, wer als Mieter eingetragen ist.
2. Den Vermieter schriftlich über den Todesfall informieren, eine Kopie der Sterbeurkunde beilegen und mitteilen, ob man in der Wohnung bleibt.
3. Den Beginn der knappen Fristen für Ablehnung oder Sonderkündigung im Kalender notieren.
4. Daueraufträge vom Konto des Verstorbenen auf das eigene Konto umstellen, damit die Miete pünktlich weiterläuft.
5. Unterlagen wie Mietvertrag, Kautionsnachweis und die letzte Nebenkostenabrechnung zusammen aufbewahren.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 563 BGB
• § 563a BGB
• § 564 BGB
• § 553 BGB