Vermietung bei Nießbrauch: Wer versteuert die Miete?
Kurz gesagt
Die Mieteinnahmen versteuert grundsätzlich derjenige, der die Wohnung als Vermieter nutzt und die Miete für sich erhält – beim Nießbrauch also in der Regel der Nießbraucher, nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Er gibt die Anlage V ab und zieht die Werbungskosten ab, die er selbst trägt. Ob er auch die Abschreibung (AfA) nutzen darf, hängt davon ab, wie der Nießbrauch entstanden ist.
Was Nießbrauch bedeutet
Der Nießbrauch ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen. Der Nießbraucher darf die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten. Eigentümer bleibt ein anderer, oft ein Kind, dem die Eltern das Haus überschrieben haben.
Steuerlich unterscheidet man vor allem drei Formen, die unterschiedliche Folgen haben:
| Form | Typischer Fall | AfA beim Nießbraucher |
|---|---|---|
| Vorbehaltsnießbrauch | Eltern übertragen das Haus und behalten sich die Nutzung vor | Ja, wie bisher auf die eigenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten |
| Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch | Eigentümer räumt einem Angehörigen den Nießbrauch ohne Gegenleistung ein | Nein |
| Vermächtnisnießbrauch | Nießbrauch wird per Testament einem Erben oder Dritten zugewendet | In der Regel nein |
Wer die Mieteinnahmen versteuert
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) erzielt, wer als Vermieter auftritt: Er schließt den Mietvertrag ab, trägt das Vermietungsrisiko und erhält die Miete. Beim Nießbrauch ist das in der Regel der Nießbraucher. Er muss die Einnahmen in seiner eigenen Steuererklärung angeben, auch wenn er nicht Eigentümer ist.
Der Eigentümer hat während des Nießbrauchs dagegen keine Mieteinnahmen. Folgerichtig kann er in dieser Zeit auch keine Werbungskosten für die Wohnung absetzen, selbst wenn er einmal eine Rechnung bezahlt. Eine Ausnahme gilt beim entgeltlichen Nießbrauch: Zahlt der Nießbraucher dem Eigentümer etwas für das Recht, versteuert der Eigentümer dieses Entgelt.
Die Anlage V bei Nießbrauch
Die Anlage V füllt der Nießbraucher aus. Er trägt die Miete und die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen als Einnahmen ein und zieht die Kosten ab, die er tragen muss. Dass das Objekt ihm nicht gehört, ändert an der Eintragung nichts; die Eigentumsverhältnisse sollten aber auf Nachfrage belegt werden können.
Teilen sich mehrere Personen den Nießbrauch, etwa beide Elternteile, werden die Einkünfte wie bei einer Vermietergemeinschaft aufgeteilt und gesondert festgestellt. Wie das funktioniert, beschreibt der Artikel Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern.
Welche Werbungskosten der Nießbraucher absetzen darf
Abziehbar sind die Kosten, die der Nießbraucher kraft Gesetzes oder nach der Vereinbarung selbst trägt und tatsächlich bezahlt. Dazu gehören in der Regel:
- Grundsteuer, Versicherungen und die übrigen laufenden Betriebskosten
- gewöhnliche Reparaturen und Instandhaltung
- Schuldzinsen, soweit der Nießbraucher sie für ein Darlehen trägt, das der Immobilie dient
- Verwaltungskosten, Fahrtkosten und Kosten der Mietersuche
- beim Vorbehaltsnießbrauch zusätzlich die AfA auf die eigenen früheren Anschaffungskosten
Bezahlt der Nießbraucher außergewöhnliche Maßnahmen, zu denen er nicht verpflichtet ist, oder übernimmt der Eigentümer Kosten, die eigentlich den Nießbraucher treffen, kann der Abzug ganz verloren gehen. Die Kostenverteilung sollte deshalb im Nießbrauchsvertrag eindeutig geregelt sein. Eine pauschale Kostenabgeltung gibt es nicht; siehe dazu Werbungskosten-Pauschale für Vermieter.
Beispiel: Eltern behalten sich den Nießbrauch vor
Beispiel
Vorbehaltsnießbrauch an einer vermieteten Wohnung
Eine Mutter überträgt ihre vermietete Wohnung ihrer Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Die Wohnung bringt 9.600 € Kaltmiete im Jahr. Die Mutter zahlt 1.200 € für Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung sowie 800 € für eine Reparatur. Ihre bisherige AfA beträgt 2.000 € im Jahr. Sie erklärt in ihrer Anlage V 9.600 € − 1.200 € − 800 € − 2.000 € = 5.600 € Überschuss. Die Tochter hat in dieser Zeit keine Einkünfte aus der Wohnung und kann auch keine Kosten absetzen.
Die Abschreibung: der größte Unterschied zwischen den Formen
Beim Vorbehaltsnießbrauch darf der frühere Eigentümer die Gebäude-AfA so fortführen, als hätte er die Immobilie behalten. Grundlage bleiben seine ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG erklärt der Artikel AfA für Immobilien.
Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch darf der Nießbraucher keine AfA auf das Gebäude abziehen, weil er dafür nichts aufgewendet hat. Der Eigentümer kann sie ebenfalls nicht nutzen, weil er keine Mieteinnahmen erzielt. Die Abschreibung geht in dieser Zeit steuerlich verloren. Das ist ein wichtiger Grund, warum Familien bei Übertragungen häufig den Vorbehaltsnießbrauch wählen.
Wenn der Nießbrauch endet
Endet der Nießbrauch, etwa durch Tod oder Verzicht des Nießbrauchers, tritt der Eigentümer in die Vermieterstellung ein. Ab diesem Zeitpunkt versteuert er die Miete selbst und kann Werbungskosten und AfA abziehen. Die Einkünfte werden dann für das Jahr zeitanteilig zwischen beiden aufgeteilt. Wie ein Erbe die AfA fortführt, erklärt der Artikel AfA bei geerbter oder geschenkter Immobilie.
Verzichtet der Nießbraucher gegen eine Zahlung vorzeitig auf sein Recht, hat das eigene steuerliche Folgen für beide Seiten. Solche Ablösungen sollten vorab steuerlich geprüft werden.
Wohnungseigentum und Finanzierung unter Nießbrauch
Liegt der Nießbrauch an einer Eigentumswohnung, zahlt meist der Nießbraucher das laufende Hausgeld. Die darin enthaltenen Betriebskosten sind bei ihm Werbungskosten. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage werden dagegen erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft sie für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt; die Regeln erklärt der Artikel Erhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?. Wer eine größere Sonderumlage übernimmt, sollte vorher klären, ob sie nach dem Vertrag zu seinen Lasten gehört; Hintergründe dazu im Artikel Sonderumlage steuerlich absetzen.
Nimmt der Nießbraucher selbst einen Kredit für Reparaturen auf, die er tragen muss, sind Zinsen und Finanzierungsnebenkosten bei ihm abziehbar. Welche Nebenkosten eines Darlehens sofort zählen, erklärt der Artikel Geldbeschaffungskosten.
Häufige Fragen
Kann der Nießbraucher Verluste aus der Vermietung verrechnen?
Ja, wenn er die Einkünfte erzielt, gilt das auch für einen Verlust. Er kann ihn grundsätzlich mit seinen anderen Einkünften verrechnen. Details stehen im Artikel Verluste aus Vermietung.
Muss der Eigentümer bei Nießbrauch eine Anlage V abgeben?
Solange der Nießbraucher allein vermietet und der Eigentümer kein Entgelt erhält, hat der Eigentümer aus der Wohnung keine Einkünfte. Eine Anlage V für dieses Objekt ist dann in der Regel nicht nötig.
Was gilt, wenn der Nießbraucher im Ausland lebt?
Die Mieteinnahmen einer in Deutschland gelegenen Wohnung werden grundsätzlich auch dann in Deutschland besteuert. Die Einzelheiten beschreibt der Artikel Mieteinnahmen und Auslandsbezug.
Darf der Nießbraucher die Wohnung auch günstiger an Angehörige vermieten?
Ja, es gelten dann dieselben Regeln wie für jeden Vermieter. Liegt die Miete unter bestimmten Grenzen der ortsüblichen Miete, sind Werbungskosten nur anteilig abziehbar. Mehr dazu im Artikel Verbilligte Vermietung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen