Mieteinnahmen und Kredit: Welche Zinsen sind absetzbar?
Kurz gesagt
Auch bei laufendem Kredit müssen Mieteinnahmen versteuert werden – aber nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten (§ 21 EStG). Die Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem die vermietete Wohnung gekauft, gebaut oder renoviert wurde, sind Werbungskosten und mindern die Steuer. Die Tilgung ist dagegen nicht absetzbar, denn sie ist Rückzahlung von Schulden und kein Aufwand.
Warum ein Kredit die Steuer auf Mieteinnahmen senkt
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird nicht die volle Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Das Ergebnis fließt in das zu versteuernde Einkommen und wird mit dem persönlichen Steuersatz belastet. Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Die Grundlagen erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern.
Ein laufender Kredit ändert nichts daran, dass die Miete steuerpflichtig ist. Er senkt aber den Überschuss: Die Zinsen, die der Vermieter an die Bank zahlt, sind Kosten, die er aufwendet, um die Mieteinnahmen zu erzielen. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn der Zinsanteil der Rate noch hoch ist, bleibt deshalb oft nur ein kleiner Überschuss oder sogar ein Verlust.
Zinsen ja, Tilgung nein: Was von der Kreditrate absetzbar ist
Eine typische Annuitätenrate besteht aus zwei Teilen. Steuerlich werden sie völlig unterschiedlich behandelt. Maßgeblich ist, was tatsächlich im jeweiligen Kalenderjahr gezahlt wurde (Abflussprinzip, § 11 EStG). Den Zinsanteil weist die Bank in der jährlichen Zins- oder Darlehensbescheinigung aus.
| Bestandteil | Steuerlich absetzbar? | Begründung |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Ja, als Werbungskosten | Aufwand für das Geld, mit dem die Mietwohnung finanziert wurde |
| Tilgung | Nein | Rückzahlung des geliehenen Betrags, kein Aufwand |
| Bereitstellungszinsen | Ja, als Werbungskosten | Kosten der Finanzierung vor Auszahlung des Darlehens |
| Bearbeitungsgebühr, Disagio, Grundschuldbestellung | In der Regel ja | Geldbeschaffungskosten, eigener Artikel |
| Gebäudekosten, die mit dem Kredit bezahlt wurden | Über die AfA | Anschaffungskosten werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben |
Kosten rund um die Kreditaufnahme wie Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld behandelt der Artikel Geldbeschaffungskosten ausführlich.
Voraussetzung: Der Kredit muss der Vermietung dienen
Absetzbar sind Zinsen nur, wenn das Darlehen wirtschaftlich mit der vermieteten Immobilie zusammenhängt. Das ist der Fall, wenn damit die Wohnung gekauft oder gebaut, eine Modernisierung oder eine Reparatur bezahlt wurde. Entscheidend ist, wofür das Geld tatsächlich verwendet wurde, nicht, welche Immobilie als Sicherheit im Grundbuch steht.
- Kredit für den Kauf der vermieteten Wohnung: Zinsen sind Werbungskosten.
- Kredit auf die vermietete Wohnung, aber das Geld floss in das selbst bewohnte Haus oder ein Auto: Zinsen sind nicht bei der Vermietung absetzbar.
- Ein Darlehen für ein Haus, das teils vermietet und teils selbst bewohnt wird: Zinsen sind grundsätzlich nur anteilig für den vermieteten Teil absetzbar.
- Umschuldung eines bestehenden Vermietungskredits: Die Zinsen des neuen Darlehens bleiben absetzbar, soweit es das alte ablöst.
Beispiel: So wirkt der Kredit auf die Steuer
Beispiel
Vermietete Wohnung mit laufendem Darlehen
Angenommen, eine Vermieterin nimmt im Jahr 12.000 € Kaltmiete ein. Ihre Kreditrate beträgt 900 € im Monat, also 10.800 € im Jahr. Laut Bankbescheinigung entfallen davon 5.400 € auf Zinsen und 5.400 € auf die Tilgung. Die AfA für das Gebäude beträgt 4.000 €, sonstige Kosten (Versicherung, Verwaltung, kleine Reparaturen) 1.100 €. Werbungskosten: 5.400 € + 4.000 € + 1.100 € = 10.500 €. Zu versteuern ist der Überschuss von 12.000 € − 10.500 € = 1.500 €. Die Tilgung von 5.400 € bleibt außen vor, obwohl sie das Konto belastet hat. Ohne Kredit wären 12.000 € − 5.100 € = 6.900 € zu versteuern.
Wie aus dem Überschuss die tatsächliche Steuerlast wird, rechnet der Artikel Steuer auf Mieteinnahmen berechnen Schritt für Schritt vor.
Wenn Zinsen und Kosten höher sind als die Miete
Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung. Er wird grundsätzlich mit anderen Einkünften wie dem Arbeitslohn verrechnet und senkt so die Gesamtsteuer. Das Finanzamt erkennt Verluste allerdings nur an, wenn eine dauerhafte Vermietungsabsicht besteht. Bei Vermietung an Angehörige oder einer sehr günstigen Miete gelten Besonderheiten. Details stehen im Artikel Verluste aus Vermietung.
Mit fortschreitender Tilgung sinkt der Zinsanteil jeder Rate. Die absetzbaren Werbungskosten werden dadurch jedes Jahr etwas kleiner, der steuerpflichtige Überschuss steigt – auch wenn die monatliche Rate gleich bleibt. Viele Vermieter sind überrascht, dass sie nach einigen Jahren trotz unveränderter Belastung mehr Steuern zahlen.
Leerstand, Verkauf und Kreditende: Was dann mit den Zinsen passiert
Steht die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer, bleiben die Zinsen grundsätzlich absetzbar, solange der Vermieter ernsthaft eine neue Vermietung anstrebt. Mehr dazu im Artikel Werbungskosten bei Leerstand.
Nach einem Verkauf endet die Vermietung. Ob Zinsen für ein danach weiterlaufendes Darlehen noch abziehbar sind, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob der Verkaufserlös zur Tilgung ausgereicht hat. Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, fallen keine Zinsen mehr an. Die AfA läuft dagegen unabhängig vom Kredit weiter, bis das Gebäude abgeschrieben ist.
So tragen Vermieter die Zinsen in die Steuererklärung ein
- Die jährliche Zinsbescheinigung der Bank bereitlegen und nur den Zinsanteil übernehmen.
- Prüfen, ob das Darlehen vollständig oder nur teilweise für die vermietete Wohnung verwendet wurde, und den Anteil festhalten.
- Die Schuldzinsen in der Anlage V bei den Werbungskosten eintragen, getrennt von Geldbeschaffungskosten.
- Bei mehreren vermieteten Objekten die Zinsen jedem Objekt zuordnen, denn für jedes Objekt gibt es eine eigene Anlage V.
- Darlehensvertrag und Nachweise über die Verwendung des Geldes aufbewahren, falls das Finanzamt nachfragt.
Wie die Anlage V insgesamt aufgebaut ist, erklärt der Artikel Anlage V ausfüllen.
Häufige Fragen
Kann ich die Tilgung meines Immobilienkredits von der Steuer absetzen?
Nein. Die Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Geldes und damit kein Aufwand. Steuerlich wirkt sich der Kaufpreis des Gebäudes stattdessen über die AfA aus, unabhängig davon, ob er mit Eigenkapital oder Kredit bezahlt wurde.
Sind Zinsen auch absetzbar, wenn die Wohnung selbst bewohnt wird?
Nein. Für eine selbst genutzte Wohnung gibt es keine Einkünfte aus Vermietung, also auch keine Werbungskosten. Die Zinsen sind dann Privatsache und steuerlich nicht absetzbar.
Was gilt bei mehreren Eigentümern mit einem gemeinsamen Kredit?
Die Zinsen werden grundsätzlich im Verhältnis der Beteiligung verteilt, sofern jeder entsprechend zur Finanzierung beiträgt. Wie Miteigentümer und Erbengemeinschaften ihre Einkünfte erklären, zeigt der Artikel Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern.
Zählt eine Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten?
Das hängt vom Anlass ab. Wird der Kredit abgelöst, weil die Wohnung verkauft wird, ordnet die Rechtsprechung die Entschädigung in der Regel dem Verkauf zu und nicht der Vermietung. Bei einer Umschuldung, während die Vermietung weiterläuft, kann sie dagegen absetzbar sein.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen