Kaution in Aktien oder ETF anlegen: Ist das erlaubt?
Kurz gesagt
Der Vermieter muss die Kaution nicht gewinnbringend anlegen. Pflicht ist nur eine getrennte Anlage bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Eine Anlage in ETF, Aktien oder Fonds ist nur erlaubt, wenn Mieter und Vermieter sie ausdrücklich vereinbaren; die Erträge stehen dann ebenfalls dem Mieter zu.
Die gesetzliche Regel: Sparzins, nicht Rendite
§ 551 Abs. 3 BGB legt fest, wie eine Geldkaution anzulegen ist: getrennt vom Vermögen des Vermieters, bei einem Kreditinstitut, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Das ist der Standard, den jeder Vermieter einhalten muss.
Eine Pflicht, die Kaution möglichst gewinnbringend anzulegen, gibt es nicht. Der Vermieter muss weder das beste Zinsangebot suchen noch in Wertpapiere investieren. Er erfüllt seine Pflicht, wenn er das übliche Sparzinsniveau erreicht. Wie die getrennte Anlage praktisch aussieht, erklärt der Artikel Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?.
Andere Anlageformen nur mit Vereinbarung
Das Gesetz lässt ausdrücklich zu, dass die Parteien eine andere Anlageform vereinbaren. Damit sind auch ETF, Aktien, Fonds oder ein Festgeld möglich. Entscheidend ist, dass beide Seiten zustimmen. Einseitig darf weder der Vermieter die Kaution an der Börse anlegen noch kann der Mieter das verlangen.
Auch bei einer anderen Anlageform bleibt die Grundregel bestehen: Das Geld muss vom Vermögen des Vermieters getrennt sein. Ein Wertpapierdepot, in dem Kaution und eigene Aktien des Vermieters gemischt liegen, erfüllt das nicht. Üblich ist ein eigenes Depot, das als Kautionsdepot geführt oder an den Vermieter verpfändet wird.
Chancen und Risiken einer ETF-Kaution
| Gesichtspunkt | Kautionssparkonto | ETF- oder Aktiendepot |
|---|---|---|
| Grundlage | Gesetzlicher Standard | Nur mit ausdrücklicher Vereinbarung |
| Ertrag | Üblicher Sparzins | Kursgewinne und Ausschüttungen möglich |
| Risiko | Gering, Betrag bleibt erhalten | Kursverluste möglich, Wert schwankt |
| Verfügbarkeit beim Auszug | Auflösung meist einfach | Verkauf nötig, Zeitpunkt beeinflusst den Wert |
| Kosten | Je nach Bank | Depot- und Ordergebühren je nach Anbieter |
Bei langen Mietverhältnissen kann eine Anlage in breit gestreuten ETF über die Jahre mehr bringen als ein Sparkonto. Sicher ist das nicht: Fallen die Kurse kurz vor dem Auszug, kann der Wert unter dem eingezahlten Betrag liegen.
Wem stehen Gewinne zu – und wer trägt Verluste?
Nach § 551 Abs. 3 BGB stehen die Erträge dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Das gilt auch für Kursgewinne und Ausschüttungen aus einem vereinbarten ETF-Depot. Der Vermieter darf Gewinne nicht für sich behalten.
Wie ein Verlust zu behandeln ist, sollte die Vereinbarung ausdrücklich regeln. Offen ist sonst etwa, ob der Mieter nachschießen muss, wenn die Sicherheit unter den vereinbarten Kautionsbetrag fällt, oder ob der Vermieter das Kursrisiko mitträgt. Eine klare Regel verhindert Streit beim Auszug.
Beispiel
Gewinn und Verlust im Vergleich
Vereinbart ist eine Kaution von 2.400 €, angelegt in einem ETF. Angenommen, das Depot ist beim Auszug 2.880 € wert: Dann beträgt die Sicherheit 2.880 €, der Zuwachs von 480 € gehört dem Mieter. Angenommen, der Wert ist dagegen auf 2.160 € gefallen: Dann fehlen 240 € gegenüber der eingezahlten Kaution. Ob der Mieter diese Lücke ausgleichen muss, hängt von der getroffenen Vereinbarung ab.
Was in die Vereinbarung gehört
- Die konkrete Anlageform, etwa ein bestimmter breit gestreuter ETF oder ein Fonds.
- Auf wessen Namen das Depot läuft und ob es an den Vermieter verpfändet wird.
- Wer die Depot- und Ordergebühren trägt.
- Was bei Kursverlusten gilt, insbesondere ob eine Nachschusspflicht besteht.
- Wie und wann das Depot beim Auszug verkauft oder freigegeben wird.
Grenzen: Höhe und Ratenzahlung gelten weiter
Die Wahl der Anlageform ändert nichts an den übrigen Regeln. Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, mehr dazu unter Wie hoch darf die Mietkaution sein?. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, siehe Kaution in Raten zahlen. Bei einem Depot bedeutet das, dass der Betrag schrittweise investiert wird.
Wer statt einer Geldkaution gar kein Kapital binden möchte, kann mit dem Vermieter eine Mietkautionsversicherung vereinbaren. Dort fallen Gebühren an, Erträge gibt es nicht.
Was gilt beim Auszug?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter prüfen, ob er noch Forderungen hat. Erst danach wird das Depot verkauft oder freigegeben. Weil der Verkaufszeitpunkt den Wert beeinflusst, sollte die Vereinbarung auch dazu eine Regel enthalten. Behält der Vermieter einen Teil ein, etwa für Schäden, erklärt der Artikel Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?, was zulässig ist. Wie Mieter ihre Kaution durchsetzen, steht unter Kaution zurückfordern.
Häufige Fragen
Kann der Mieter eine ETF-Anlage verlangen?
Nein. Eine andere Anlageform als das Sparkonto ist nur mit Zustimmung beider Seiten möglich. Der Mieter kann vorschlagen, einen ETF zu nutzen, der Vermieter muss aber nicht zustimmen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution ohne Absprache in Aktien anlegt?
Dann verstößt er gegen § 551 Abs. 3 BGB. Er muss dem Mieter mindestens so viel zurückzahlen, wie eine gesetzeskonforme Anlage auf einem Sparkonto erbracht hätte. Kursverluste gehen in diesem Fall grundsätzlich zu seinen Lasten.
Muss der Vermieter die Zinsen jährlich auszahlen?
Nein. Die Erträge erhöhen die Sicherheit und werden zusammen mit der Kaution nach dem Auszug abgerechnet. Mehr dazu im Artikel Zinsen auf die Mietkaution.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen