Mietkaution: Höhe, Zahlung und Rückzahlung
Kurz gesagt
Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter und darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und sie nach dem Auszug samt Zinsen zurückzahlen, sobald feststeht, dass er keine Ansprüche mehr hat.
Was ist eine Mietkaution und wofür dient sie?
Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses leistet. Sie deckt Forderungen ab, die am Ende offen bleiben können: rückständige Miete, eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung oder Schäden an der Wohnung, für die der Mieter einstehen muss. Geregelt ist sie in § 551 BGB.
Eine gesetzliche Pflicht zur Kaution gibt es nicht. Der Mieter muss sie nur zahlen, wenn der Mietvertrag sie vereinbart. Fehlt eine solche Klausel, kann der Vermieter nachträglich keine Kaution verlangen. Die Kaution gehört während der Mietzeit wirtschaftlich weiter dem Mieter: Der Vermieter verwahrt sie nur treuhänderisch.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Obergrenze liegt bei drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten. Vorauszahlungen oder Pauschalen für Nebenkosten zählen nicht mit. Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam, als sie die Grenze überschreitet; der Mieter muss dann nur den zulässigen Betrag leisten.
Ob Zuschläge, Möblierung oder eine spätere Mieterhöhung etwas an der Grenze ändern und ob der Vermieter zusätzlich eine Bürgschaft verlangen darf, erklärt der Artikel Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Welche Möglichkeiten gibt es, die Kaution zu leisten?
Welche Form der Sicherheit gilt, legen Vermieter und Mieter im Mietvertrag fest. Üblich sind diese Möglichkeiten:
| Form | So funktioniert es | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Überweisung (Barkaution) | Mieter überweist den Betrag, Vermieter legt ihn auf einem Kautionskonto an | Häufigste Form, Zahlung ist per Kontoauszug belegt |
| Bargeld | Mieter übergibt den Betrag in bar | Nur gegen schriftliche Quittung, siehe Kaution bar zahlen |
| Verpfändetes Sparbuch oder Kautionskonto | Konto läuft auf den Mieter und wird an den Vermieter verpfändet | Vermieter kommt nur mit Pfandrecht an das Geld |
| Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung | Eine Bank oder ein Versicherer bürgt gegenüber dem Vermieter | Mieter zahlt dafür laufende Gebühren, siehe Mietkautionsversicherung |
| Bürgschaft einer Privatperson | Etwa die Eltern bürgen für den Mieter | Auch hier gilt grundsätzlich die Grenze von drei Nettokaltmieten |
Ein Anspruch des Mieters, statt einer Geldkaution eine Bürgschaft oder Versicherung zu stellen, besteht nicht. Viele Vermieter akzeptieren sie aber auf Nachfrage.
Wann ist die Mietkaution fällig?
Der Mieter darf die Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Monatsmieten (§ 551 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist der vereinbarte Mietbeginn, nicht die Vertragsunterschrift.
Verlangt der Vermieter die volle Summe schon bei der Unterschrift oder vor der Schlüsselübergabe, muss der Mieter dem nicht folgen. Wie die Raten genau berechnet werden und was bei ausbleibenden Zahlungen gilt, steht im Artikel Kaution in Raten zahlen.
Beispiel
Kaution bei 750 € Nettokaltmiete
Die Nettokaltmiete beträgt 750 €, dazu kommen 200 € Nebenkostenvorauszahlung. Die Kaution darf höchstens 3 × 750 € = 2.250 € betragen. Der Mietvertrag beginnt am 1. März. Der Mieter kann zum Mietbeginn 750 € zahlen, zum 1. April weitere 750 € und zum 1. Mai die letzten 750 €.
Pflichten des Vermieters während der Mietzeit
Eine Geldkaution muss der Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Andere Anlageformen sind nur erlaubt, wenn beide Seiten das vereinbaren. Einzelheiten stehen in den Artikeln Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen? und Kaution in Aktien oder ETF anlegen.
Die Erträge aus der Anlage stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der Vermieter darf die Zinsen also nicht für sich behalten. Wie sich das bei der Rückzahlung auswirkt, erklärt der Artikel Zinsen auf die Mietkaution.
Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter über die Kaution abrechnen. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht ihm eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall kann es auch länger dauern.
Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückbehalten. Den Rest muss er auszahlen. Mehr dazu in den Artikeln Wann bekomme ich die Kaution zurück? und Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?.
Mieter dürfen die Kaution grundsätzlich nicht mit den letzten Mieten verrechnen („abwohnen“). Wer die letzten Monatsmieten nicht zahlt, gerät in Zahlungsverzug, auch wenn der Vermieter eine Kaution in gleicher Höhe hält.
Was gilt, wenn die Wohnung verkauft wird?
Verkauft der Vermieter die Wohnung, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Er haftet dann auch für die Rückzahlung der Kaution, selbst wenn der frühere Vermieter sie nicht an ihn weitergegeben hat. Kann der Mieter vom Erwerber nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB). Details stehen im Artikel Kaution bei Eigentümerwechsel.
Checkliste für Vermieter: Kaution sauber abwickeln
- Im Mietvertrag Höhe und Form der Kaution festlegen und die Grenze von drei Nettokaltmieten einhalten.
- Ein separates Kautionskonto eröffnen und die Zahlungen des Mieters dort eingehen lassen.
- Die Ratenzahlung akzeptieren und den Eingang jeder Rate dokumentieren.
- Dem Mieter auf Wunsch die getrennte Anlage nachweisen.
- Nach dem Auszug zügig prüfen, ob noch Forderungen bestehen, und die Kaution samt Zinsen abrechnen.
Häufige Fragen
Muss man als Mieter überhaupt eine Kaution zahlen?
Nur wenn der Mietvertrag eine Kaution vorsieht. Das Gesetz schreibt keine Kaution vor, es begrenzt nur ihre Höhe. Ohne Vereinbarung kann der Vermieter später keine Kaution nachfordern.
Darf der Vermieter die Schlüssel erst nach Zahlung der ganzen Kaution herausgeben?
Grundsätzlich nicht. Der Mieter darf in drei Raten zahlen, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Ist diese erste Rate gezahlt, muss der Vermieter die Wohnung übergeben.
Darf der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?
Bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen kann das nach der Rechtsprechung in Betracht kommen, bei streitigen Forderungen in der Regel nicht. Greift er zu, kann er vom Mieter verlangen, die Kaution wieder aufzufüllen.
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Der Vermieter kann die Zahlung einfordern und notfalls einklagen. Ein erheblicher Rückstand mit der Kaution kann unter Umständen auch eine Kündigung rechtfertigen. Im Streitfall helfen Mieterverein, Haus & Grund oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen