Tod des Vermieters: Was wird aus dem Mietvertrag?
Kurz gesagt
Der Tod des Vermieters beendet den Mietvertrag nicht. Seine Erben übernehmen alle Rechte und Pflichten und sind ab dem Todestag die neuen Vermieter. Ein Sonderkündigungsrecht wegen des Todes gibt es weder für die Erben noch für den Mieter: Die Erben brauchen für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573 BGB) und müssen die gewöhnlichen, mit der Mietdauer wachsenden Kündigungsfristen einhalten.
Der Mietvertrag gilt unverändert weiter
Für Mieter ändert sich durch den Tod des Vermieters rechtlich zunächst nichts. Miete, Nebenkostenvorauszahlungen, Laufzeit, ein vereinbarter Kündigungsverzicht und alle übrigen Absprachen bleiben genau so bestehen, wie sie mit dem Verstorbenen vereinbart waren. Einen neuen Vertrag muss niemand unterschreiben.
Der Grund liegt im Erbrecht: Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen eines Menschen als Ganzes auf seine Erben über. Juristen sprechen von Gesamtrechtsnachfolge. Dazu gehören die vermietete Wohnung, der Anspruch auf die Miete und ebenso alle Pflichten aus dem Mietvertrag.
Wer jetzt Vermieter ist
- Gibt es einen Alleinerben, ist er ab dem Todestag alleiniger Vermieter.
- Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Sie sind gemeinsam Vermieter, bis der Nachlass aufgeteilt ist.
- Hat der Verstorbene einen Testamentsvollstrecker eingesetzt oder ordnet das Gericht eine Nachlassverwaltung an, handelt häufig diese Person für die Erben.
- Eine vom Verstorbenen beauftragte Hausverwaltung bleibt in der Regel zunächst zuständig, bis die Erben etwas anderes regeln.
- Sind die Erben unbekannt, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, der die Wohnung vorübergehend verwaltet.
Die Eintragung der Erben im Grundbuch ist für die Stellung als Vermieter nicht nötig. Sie wird erst wichtig, wenn die Erben die Wohnung verkaufen oder belasten wollen.
Kein Sonderkündigungsrecht – weder für Erben noch für Mieter
Anders als beim Tod des Mieters sieht das Gesetz beim Tod des Vermieters kein besonderes Kündigungsrecht vor. Die Erben dürfen nur so kündigen, wie es der Verstorbene gedurft hätte. Sie brauchen also ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB und müssen es im Kündigungsschreiben begründen.
- Eigenbedarf: Ein Erbe oder ein Angehöriger möchte selbst einziehen. Wann auch eine Erbengemeinschaft Eigenbedarf geltend machen kann, erklärt der Artikel Eigenbedarf bei GbR und Erbengemeinschaft.
- Eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, etwa dauerhafte Zahlungsrückstände.
- Die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung – ein Ausnahmefall, der hohe Anforderungen stellt.
Der bloße Wunsch, die geerbte Wohnung leer und damit teurer zu verkaufen oder eine höhere Miete zu erzielen, reicht nicht. Eine Kündigung zur Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Auch der Mieter bekommt durch den Todesfall kein Sonderrecht: Will er ausziehen, kündigt er mit der gewöhnlichen Frist von drei Monaten (§ 573c BGB).
Welche Kündigungsfristen gelten für die Erben?
Für die Erben gelten die normalen Vermieterfristen. Maßgeblich ist, wie lange der Mieter die Wohnung insgesamt schon nutzt. Die Zeit, die er beim Verstorbenen gewohnt hat, zählt voll mit; der Erbfall setzt die Frist nicht zurück.
| Wohnung überlassen seit | Kündigungsfrist der Erben |
|---|---|
| bis zu fünf Jahren | drei Monate |
| mehr als fünf Jahren | sechs Monate |
| mehr als acht Jahren | neun Monate |
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Weitere Rechenbeispiele enthält der Artikel Kündigungsfrist des Vermieters. Wohnte der Verstorbene selbst in einem Zweifamilienhaus mit dem Mieter, galt für ihn eine erleichterte Kündigung (§ 573a BGB). Diese setzt voraus, dass der Vermieter selbst im Haus wohnt; sie entfällt deshalb grundsätzlich, solange keiner der Erben dort lebt. Mehr dazu unter Vermieter wohnt im selben Haus.
Beispiel: Die Tochter erbt und möchte einziehen
Beispiel
Eigenbedarf nach dem Erbfall
Ein Vermieter hatte seine Wohnung zum 1. März 2020 vermietet und stirbt im Juli 2026. Seine Tochter ist Alleinerbin und möchte mit ihrer Familie selbst einziehen. Sie begründet ihren Eigenbedarf im Kündigungsschreiben, das dem Mieter am Donnerstag, 1. Oktober 2026, zugeht. Weil der Mieter die Wohnung seit mehr als fünf, aber noch nicht seit acht Jahren nutzt, beträgt die Frist sechs Monate. Das Mietverhältnis endet damit am 31. März 2027. Wäre das Schreiben erst am Dienstag, 6. Oktober 2026, angekommen, also nach dem dritten Werktag (der 3. Oktober ist ein Feiertag), hätte sich das Ende auf den 30. April 2027 verschoben. Der Mieter kann der Kündigung bei unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB).
An wen zahlt der Mieter jetzt die Miete?
Die Miete steht ab dem Todestag den Erben zu. Solange sich niemand meldet, kann der Mieter in der Regel auf das bisherige Konto weiterzahlen; das Geld fließt dann in den Nachlass, der den Erben gehört. Wird das Konto aufgelöst und kommt die Zahlung zurück, sollte er sich umgehend um die neue Bankverbindung kümmern.
- Neue Kontodaten nur übernehmen, wenn der neue Vermieter seine Berechtigung belegt, etwa mit Erbschein, eröffnetem Testament oder einer Vollmacht der Erben.
- Die Miete nicht einfach zurückhalten: Wer nicht zahlt, gerät in Verzug, und hohe Rückstände können eine fristlose Kündigung auslösen (§ 543 BGB).
- Ist wirklich unklar, wer die Miete bekommen darf, kann der Mieter sie beim Amtsgericht hinterlegen.
Kaution, Nebenkosten und Reparaturen: Die Erben übernehmen alles
Mit dem Erbe gehen auch die Pflichten auf die Erben über. Sie müssen die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten und Mängel beseitigen (§ 535 BGB). Die Nebenkosten rechnen sie in der üblichen Frist ab, auch für die Monate vor dem Todesfall (§ 556 BGB). Bei einem Mangel ist die Miete gegenüber den Erben kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB).
Die Kaution müssen die Erben am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Hat der Verstorbene sie wie vorgeschrieben getrennt von seinem Vermögen angelegt (§ 551 BGB), ist sie vom übrigen Nachlass abgegrenzt. Hat er das versäumt, bleibt der Rückzahlungsanspruch des Mieters trotzdem bestehen und richtet sich gegen die Erben.
Häufige Fragen
Dürfen die Erben die vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Käufer tritt dann in den bestehenden Mietvertrag ein, denn Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Was Mieter dabei beachten sollten, steht im Artikel Wohnung verkauft.
Darf der Erbe die Miete nach dem Todesfall erhöhen?
Der Erbfall selbst berechtigt nicht zu einer Erhöhung. Die Erben können die Miete nur unter den allgemeinen Voraussetzungen anheben, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete läuft wie vereinbart weiter.
Wer unterschreibt die Kündigung, wenn mehrere Personen geerbt haben?
Grundsätzlich handeln die Erben gemeinsam, eine Kündigung sollte deshalb von allen oder mit Vollmacht aller unterschrieben sein. Umgekehrt sollte ein Mieter seine Kündigung an alle Erben oder an deren Vertreter richten, etwa die Hausverwaltung oder den Testamentsvollstrecker.
Was gilt, wenn der Verstorbene nur ein Nießbrauchsrecht hatte?
Hatte der Verstorbene die Wohnung aufgrund eines Nießbrauchs vermietet, tritt beim Tod der Eigentümer in den Mietvertrag ein. Er kann unter Umständen außerordentlich kündigen, braucht bei Wohnraum aber grundsätzlich ebenfalls einen gesetzlichen Kündigungsgrund.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen