Zimmer im eigenen Haus vermieten: Wie wird versteuert?
Kurz gesagt
Wer ein Zimmer im selbst bewohnten Haus oder in der eigenen Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird der Überschuss, also Mieteinnahmen minus anteilige Kosten. Bei vorübergehender Untervermietung einzelner Räume bleiben Einnahmen bis 520 € im Jahr aus Vereinfachungsgründen steuerfrei (R 21.2 EStR); wird die Grenze überschritten, ist alles zu versteuern.
Grundsatz: Auch ein einzelnes Zimmer bringt steuerpflichtige Einkünfte
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Das gilt unabhängig davon, ob eine ganze Wohnung oder nur ein Zimmer vermietet wird. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Kosten, die durch die Vermietung entstehen.
Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Der Überschuss wird zu den übrigen Einkünften addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Wie das im Einzelnen aussieht, zeigt der Artikel Steuer auf Mieteinnahmen berechnen.
Die 520-Euro-Grenze bei vorübergehender Untervermietung
Für kleine Beträge gibt es eine Vereinfachung: Werden einzelne Räume der selbst genutzten Wohnung vorübergehend vermietet und liegen die Einnahmen bis 520 € im Jahr, verzichtet das Finanzamt auf die Besteuerung (R 21.2 der Einkommensteuer-Richtlinien). Typisch sind etwa ein Zimmer für einige Wochen an Messegäste oder eine Praktikantin.
Wichtig: Die 520 € sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Liegen die Einnahmen darüber, sind sie in voller Höhe steuerpflichtig, nicht nur der Teil über 520 €. Im Gegenzug können dann die anteiligen Kosten als Werbungskosten abgezogen werden.
| Situation | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Vorübergehend, Einnahmen bis 520 € im Jahr | Keine Besteuerung, keine Angaben nötig |
| Vorübergehend, Einnahmen über 520 € im Jahr | Gesamte Einnahmen steuerpflichtig, Kosten anteilig abziehbar |
| Dauerhafte Vermietung eines Zimmers | Einnahmen steuerpflichtig, Kosten anteilig abziehbar |
Welche Kosten beim Zimmer absetzbar sind
Da der Eigentümer den Rest des Hauses selbst nutzt, sind die Kosten nur anteilig abziehbar. Üblich ist die Aufteilung nach Wohnfläche: die Fläche des vermieteten Zimmers im Verhältnis zur gesamten Wohnfläche. Nutzt der Mieter Küche oder Bad mit, kann ein angemessener Anteil dieser Räume hinzukommen. Kosten, die nur das vermietete Zimmer betreffen, etwa ein neuer Bodenbelag dort, sind voll abziehbar.
- Anteilige Schuldzinsen für den Immobilienkredit
- Anteilige Abschreibung des Gebäudes (AfA), nicht für Grund und Boden
- Anteilige Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müll, Wasser, Strom und Heizung
- Reparaturen am vermieteten Zimmer voll, Reparaturen am ganzen Haus anteilig
- Möbel, die mit vermietet werden, über ihre Nutzungsdauer
- Kosten für Inserate und den Mietvertrag
Eine Übersicht über typische Kosten bietet der Artikel Werbungskosten bei Vermietung. Ob Reparaturen sofort oder verteilt abgezogen werden, erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand. Für die Abschreibung eines Hauses, das bisher komplett selbst bewohnt war, gibt es den Artikel Erst selbst bewohnt, dann vermietet.
Beispiel: Ein Zimmer dauerhaft vermietet
Beispiel
Zimmer im Einfamilienhaus
Eine Eigentümerin bewohnt ein Haus mit 125 m² Wohnfläche und vermietet dauerhaft ein Zimmer mit 25 m². Das sind 20 % der Wohnfläche. Die Miete beträgt 350 € im Monat einschließlich Nebenkosten, im Jahr 4.200 €. Die Kosten des ganzen Hauses liegen bei 10.000 € im Jahr (Zinsen, Abschreibung, Grundsteuer, Versicherung, Energie). Davon sind 20 %, also 2.000 €, Werbungskosten. Zu versteuern ist ein Überschuss von 4.200 € minus 2.000 € = 2.200 €.
Hätte die Eigentümerin dasselbe Zimmer nur vorübergehend für wenige Wochen vermietet und dabei insgesamt nicht mehr als 520 € eingenommen, bliebe die Einnahme steuerfrei. Kosten könnte sie dann allerdings nicht abziehen.
Eigenes Haus oder gemietete Wohnung: Wer vermietet unter?
Umgangssprachlich heißt die Zimmervermietung im eigenen Haus oft „Untervermietung“. Rechtlich ist der Eigentümer aber selbst Vermieter; eine Erlaubnis braucht er nicht. Er ist auch Wohnungsgeber und muss dem Untermieter den Einzug für die Anmeldung bestätigen (§ 19 BMG).
Echte Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter einen Teil seiner Mietwohnung weitervermietet. Er braucht dafür die Erlaubnis seines Vermieters (§ 540 BGB). Steuerlich gilt für ihn dasselbe: Die Untermiete ist eine Einnahme, als Werbungskosten zieht er vor allem den anteiligen Teil seiner eigenen Miete und Nebenkosten ab. Abschreibung und Zinsen hat er nicht.
Umsatzsteuer und Steuererklärung
Die Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Für ein dauerhaft vermietetes Zimmer fällt deshalb keine Umsatzsteuer an. Anders kann es bei kurzfristiger Beherbergung von Gästen aussehen; hier lohnt ein genauer Blick auf den Einzelfall. Wer zusätzlich eine Garage vermietet, findet die Regeln im Artikel Garage oder Stellplatz vermieten.
- Mieteinnahmen des Jahres zusammenrechnen, einschließlich Nebenkostenanteilen.
- Prüfen, ob eine vorübergehende Vermietung mit höchstens 520 € vorliegt.
- Falls nicht: Aufteilungsschlüssel festlegen, meist nach Wohnfläche.
- Kosten des Hauses sammeln und den vermieteten Anteil berechnen.
- Einnahmen und Werbungskosten in der Anlage V eintragen.
Häufige Fragen
Kann ich als Selbstnutzer Hausgeld oder Hausmeisterkosten anteilig absetzen?
Für den vermieteten Anteil sind diese Kosten Werbungskosten. Für den selbst genutzten Teil kommt nur die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen in Betracht. Mehr dazu im Artikel Hausgeld von der Steuer absetzen.
Gilt die 520-Euro-Grenze auch für Mieter, die untervermieten?
Ja. Die Vereinfachung bezieht sich auf die vorübergehende Untervermietung einzelner Räume der selbst genutzten Wohnung. Sie gilt für Eigentümer wie für Mieter.
Was, wenn das Zimmer an ein Familienmitglied vermietet wird?
Dann gelten zusätzlich die Regeln für Verträge unter Angehörigen und für verbilligte Vermietung. Der Artikel Vermietung an Angehörige erklärt, was das Finanzamt verlangt.
Kann ein Verlust aus der Zimmervermietung entstehen?
Ja, wenn die anteiligen Kosten die Einnahmen übersteigen. Ein Verlust mindert grundsätzlich andere Einkünfte, setzt aber eine auf Dauer angelegte Vermietung mit Überschusserzielungsabsicht voraus.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen