Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel: Wer rechnet ab?

Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer wird Vermieter

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses beendet den Mietvertrag nicht. Der Käufer tritt kraft Gesetzes an die Stelle des bisherigen Vermieters (§ 566 BGB). Der Mieter muss dafür nichts unterschreiben. Alle Vereinbarungen gelten weiter, auch die Umlage der Betriebskosten, die Höhe der Vorauszahlungen und der vereinbarte Verteilerschlüssel.

Maßgeblich für den Wechsel ist die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Der Tag, an dem der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde, zählt dafür nicht. Auch der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von „Nutzen und Lasten“ regelt nur das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer, nicht die Pflichten gegenüber dem Mieter.

Wer rechnet welchen Zeitraum ab?

Für die Nebenkostenabrechnung kommt es darauf an, ob der Abrechnungszeitraum beim Eigentumswechsel schon abgeschlossen war. Nach der Rechtsprechung gilt eine klare Trennung – unabhängig davon, wann die Abrechnung tatsächlich erstellt wird oder wann eine Nachzahlung fällig ist.

Abgeschlossene Zeiträume: Der Verkäufer bleibt zuständig

Wird ein Haus zum Beispiel im Frühjahr 2026 umgeschrieben, ist das Abrechnungsjahr 2025 bereits vorbei. Die Abrechnung für 2025 muss dann der Verkäufer erstellen, obwohl er inzwischen nicht mehr Eigentümer ist. Ihm steht eine mögliche Nachzahlung zu, und er muss ein Guthaben auszahlen.

Versäumt der Verkäufer die Frist, kann er eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen; ein Guthaben muss er trotzdem erstatten. Was eine verspätete Abrechnung für beide Seiten bedeutet, erklärt der Beitrag Nebenkostenabrechnung zu spät. Einwände gegen diese Abrechnung richtet der Mieter an den Verkäufer, weil sie von ihm stammt.

Laufender Zeitraum: Der Käufer rechnet das ganze Jahr ab

Fällt der Eigentümerwechsel mitten in einen Abrechnungszeitraum, rechnet der Käufer über den gesamten Zeitraum ab – also auch über die Monate, in denen noch der Verkäufer im Grundbuch stand. Der Mieter erhält eine einzige Abrechnung und nicht zwei Teilabrechnungen.

Der Käufer muss dabei alle Vorauszahlungen des Mieters anrechnen, auch jene, die noch auf dem Konto des Verkäufers eingegangen sind. Ergibt sich ein Guthaben, zahlt der Käufer es aus, selbst wenn er einen Teil der Vorauszahlungen nie erhalten hat. Wie Verkäufer und Käufer Vorauszahlungen und bereits bezahlte Rechnungen untereinander ausgleichen, ist allein ihre Sache und steht meist im Kaufvertrag.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung braucht der Käufer zusätzlich die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft für das laufende Jahr. Wie daraus eine Abrechnung für den Mieter entsteht, zeigt der Artikel Vermietete Eigentumswohnung.

Beispiel: Eigentumswechsel zur Jahresmitte

Gilt die Abrechnungsfrist auch für den neuen Eigentümer?

Ja. Der Verkauf verlängert die Frist nicht. Auch der Käufer muss dafür sorgen, dass seine Abrechnung dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegt. Wie diese Frist berechnet wird und worauf es beim Zugang ankommt, steht im Artikel Frist der Nebenkostenabrechnung.

Häufig fehlen dem Käufer Unterlagen aus der Zeit vor dem Wechsel: Rechnungen, Zählerstände oder eine Aufstellung der Vorauszahlungen. Auf eine Verspätung kann er sich nur berufen, wenn er sie nicht zu vertreten hat. Ob das zutrifft, ist Frage des Einzelfalls. Wer sich nachweislich früh und wiederholt beim Verkäufer um die Unterlagen bemüht hat, steht deutlich besser da als jemand, der erst kurz vor Fristende nachfragt.

Worauf Mieter beim Eigentümerwechsel achten sollten

• Miete und Vorauszahlungen erst an den neuen Eigentümer überweisen, wenn der Wechsel verlässlich mitgeteilt wurde, am besten vom bisherigen Vermieter selbst. Zahlungen, die der Mieter in Unkenntnis des Wechsels noch an den Verkäufer leistet, gelten in der Regel als erbracht.
• Für Einwände gegen die Abrechnung bleiben auch hier zwölf Monate ab Zugang (§ 556 Abs. 3 BGB); Näheres im Beitrag zur Widerspruchsfrist.
• Einwände und der Wunsch nach Belegeinsicht gehen an denjenigen, der die Abrechnung erstellt hat.
• Für ein Guthaben aus dem laufenden Jahr ist der Käufer zuständig; wann es ausgezahlt werden muss, erklärt der Artikel zum Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung.
• Die Mietkaution muss bei Vertragsende der Käufer zurückzahlen. Kann der Mieter von ihm nichts erlangen, bleibt der Verkäufer verpflichtet (§ 566a BGB).

Checkliste für Verkäufer und Käufer

1. Den Tag der Grundbucheintragung festhalten und den Mieter schriftlich über den Wechsel und die neue Bankverbindung informieren.
2. Klären, welche Abrechnungszeiträume beim Wechsel schon abgeschlossen waren – über diese rechnet der Verkäufer ab.
3. Zählerstände zum Übergabetag ablesen und mit Datum dokumentieren.
4. Rechnungen, Verträge mit Dienstleistern und die Liste der Vorauszahlungen des laufenden Jahres an den Käufer übergeben.
5. Den internen Ausgleich von Vorauszahlungen und bereits bezahlten Kosten im Kaufvertrag oder in einer eigenen Vereinbarung regeln.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 566 BGB
• § 566a BGB
• § 556 BGB
• § 560 BGB