Befristete Untermiete: Zwischenmiete richtig regeln
Kurz gesagt
Das Gesetz kennt keine feste Höchstdauer für Untermiete. Wie lange untervermietet werden darf, hängt von der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB) und von der Laufzeit des Hauptmietvertrags ab. Eine Befristung des Untermietvertrags ist bei Wohnraum aber nur wirksam, wenn ein gesetzlicher Befristungsgrund schriftlich genannt wird, etwa die Rückkehr des Hauptmieters (§ 575 BGB). Fehlt er, gilt die Untermiete als unbefristet.
Wie lange darf man untervermieten?
Eine gesetzliche Höchstdauer für Untermiete gibt es nicht. Ob ein Untermieter wenige Wochen oder mehrere Jahre bleibt, bestimmen drei Dinge: die Erlaubnis des Vermieters, der Hauptmietvertrag und die Vereinbarung zwischen Haupt- und Untermieter.
- Erlaubnis: Der Vermieter kann seine Zustimmung zeitlich begrenzen, zum Beispiel auf die Dauer eines Auslandsaufenthalts. Nach Ablauf braucht der Hauptmieter eine neue Erlaubnis.
- Hauptmietvertrag: Endet er, kann der Vermieter die Wohnung auch vom Untermieter herausverlangen. Länger als das Hauptmietverhältnis kann eine Untermiete praktisch nicht bestehen.
- Untermietvertrag: Hier legen Haupt- und Untermieter fest, ob das Verhältnis befristet oder unbefristet ist.
Die Erlaubnis selbst ist in § 540 BGB geregelt. Einen Anspruch darauf hat der Mieter nur für einen Teil der Wohnung und bei berechtigtem Interesse. Die Einzelheiten stehen im Artikel Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?. Wer die ganze Wohnung während einer Abwesenheit weitergeben will, findet Näheres unter Die ganze Wohnung untervermieten.
Warum eine einfache Befristung oft nicht wirkt
Viele Zwischenmietverträge enthalten nur den Satz „Die Untermiete endet am …“. Das reicht bei Wohnraum in der Regel nicht. Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum ist nach § 575 BGB nur wirksam, wenn der Vermieter – bei Untermiete also der Hauptmieter – einen gesetzlichen Befristungsgrund hat und ihn bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.
Für die Zwischenmiete ist vor allem der Grund der Eigennutzung wichtig: Der Hauptmieter will die Räume nach Ablauf der Zeit wieder selbst nutzen. Dieser Grund muss konkret im Vertrag stehen, etwa „Die Hauptmieterin kehrt nach ihrem Auslandssemester zum 1. September 2027 in die Wohnung zurück und nutzt das Zimmer dann wieder selbst.“
Fehlt ein solcher Grund oder ist er zu allgemein, gilt der Untermietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Untermieter muss dann nicht zum vereinbarten Datum ausziehen; der Hauptmieter kann nur mit den gesetzlichen Fristen kündigen. Welche das sind, erklärt der Artikel Untermieter kündigen. Die allgemeinen Regeln zur Befristung stehen unter Befristeter Mietvertrag.
Beispiel: Zimmer während eines Auslandssemesters
Beispiel
Sechs Monate Zwischenmiete
Eine Studentin verbringt vom 1. März bis zum 31. August 2027 ein Semester im Ausland. Ihr Vermieter erlaubt schriftlich, ihr Zimmer für genau diesen Zeitraum unterzuvermieten. Im Untermietvertrag steht: befristet vom 1. März bis 31. August 2027, weil die Hauptmieterin ab 1. September 2027 wieder selbst einzieht. Die Untermiete beträgt 450 € im Monat, für sechs Monate also 2.700 €. Weil der Befristungsgrund schriftlich genannt ist, endet die Untermiete zum 31. August 2027, ohne dass gekündigt werden muss. Hätte im Vertrag nur das Enddatum gestanden, wäre der Vertrag als unbefristet anzusehen gewesen.
Das gehört in einen befristeten Untermietvertrag
- Vorab die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einholen, am besten mit Name des Untermieters und Zeitraum.
- Beginn und Ende der Untermiete mit Datum festlegen.
- Den Befristungsgrund konkret und schriftlich nennen, zum Beispiel die Rückkehr des Hauptmieters.
- Genau beschreiben, welche Räume und Möbel überlassen werden und welche Räume gemeinsam genutzt werden.
- Höhe der Untermiete, Nebenkosten und Kaution regeln.
- Festhalten, was bei vorzeitiger Rückkehr oder vorzeitigem Auszug gilt.
Ein vollständiges Vertragsgerüst zeigt der Artikel Untermietvertrag: Inhalt und Muster. Wie viel der Hauptmieter verlangen darf, steht unter Untermiete: Wie viel darf der Hauptmieter verlangen?.
Kündigung während der Befristung
Ein wirksam befristeter Untermietvertrag kann während der Laufzeit grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden. Beide Seiten sind bis zum Ende gebunden, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleibt möglich, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug des Untermieters. Endet dagegen das Hauptmietverhältnis vorzeitig, kann der Vermieter die Räume auch vom Zwischenmieter herausverlangen. Der Hauptmieter sollte den Untermieter dann sofort informieren, um Schadensersatzforderungen zu vermeiden.
Wer Flexibilität möchte, kann statt einer Befristung einen unbefristeten Vertrag mit befristetem Kündigungsausschluss vereinbaren. Welche Grenzen dafür gelten, erklärt der Artikel Kündigungsverzicht im Mietvertrag.
Was gilt, wenn der Untermieter nach Ablauf bleibt?
Zieht der Untermieter zum Ende der Befristung nicht aus und nutzt die Räume weiter, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB). Der Hauptmieter sollte deshalb rechtzeitig und nachweisbar widersprechen, wenn er die Räume zurückhaben will.
Auch die Erlaubnis des Vermieters endet mit dem vereinbarten Zeitraum. Bleibt der Untermieter länger, fehlt sie für die Zeit danach. Der Hauptmieter riskiert dann Ärger mit seinem Vermieter, wie ihn der Artikel Untervermietung ohne Erlaubnis beschreibt.
Geplant: Grenze für Kurzzeitmietverträge
Die Bundesregierung plant eine Mietrechtsreform („Mietrecht II“), nach der Kurzzeitmietverträge auf höchstens sechs Monate begrenzt werden sollen. Diese Reform ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026). Nach geltendem Recht gibt es keine solche Obergrenze. Wie sich eine Neuregelung auf die Zwischenmiete auswirkt, hängt vom endgültigen Gesetzestext ab.
Häufige Fragen
Muss sich ein Zwischenmieter für wenige Monate anmelden?
Grundsätzlich ja, sobald er dort wohnt. Die Wohnungsgeberbestätigung stellt der Hauptmieter aus. Wie das abläuft, erklärt der Artikel Untermieter anmelden.
Kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete befristen?
Ja, eine zeitlich begrenzte Erlaubnis ist üblich und zulässig. Nach Ablauf muss der Hauptmieter eine neue Erlaubnis einholen, wenn die Untermiete weiterlaufen soll.
Darf ein Zwischenmieter vorzeitig ausziehen?
Bei einem wirksam befristeten Vertrag nur, wenn der Vertrag das erlaubt oder der Hauptmieter zustimmt. Ist die Befristung unwirksam, kann der Untermieter mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.
Muss Einkommen aus Zwischenmiete versteuert werden?
Grundsätzlich ja, abzüglich der anteiligen Kosten. Nur bei vorübergehender Untervermietung einzelner Räume bleiben Einnahmen bis 520 € im Jahr steuerfrei. Details stehen unter Untermiete versteuern.
Was passiert mit der Zwischenmiete, wenn der Hauptmieter früher zurückkommt?
Ein wirksam befristeter Untermietvertrag bindet beide Seiten bis zum vereinbarten Ende. Eine frühere Rückkehr des Hauptmieters beendet ihn nicht automatisch. Wer das offenhalten will, vereinbart im Vertrag ausdrücklich, unter welchen Bedingungen und mit welcher Ankündigungsfrist die Untermiete vorzeitig endet, oder einigt sich später einvernehmlich mit dem Untermieter.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen