Untermiete versteuern: Wann ist sie steuerfrei?
Kurz gesagt
Einnahmen aus Untermiete sind grundsätzlich steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und gehören in die Anlage V. Versteuert wird aber nur der Überschuss: Der Hauptmieter zieht den anteiligen Teil seiner eigenen Miete und Nebenkosten ab. Steuerfrei sind Einnahmen bis 520 € im Jahr, wenn einzelne Räume der selbst genutzten Wohnung nur vorübergehend untervermietet werden (R 21.2 EStR) – das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.
Grundsatz: Untermiete ist steuerpflichtig
Wer ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermietet, erzielt steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das gilt für den Hauptmieter genauso wie für einen Eigentümer. Es spielt keine Rolle, dass ihm die Wohnung nicht gehört.
Einen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen gibt es nicht. Die Einkünfte werden zusammen mit dem übrigen Einkommen mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Wer bisher keine Steuererklärung abgeben musste, kann durch Untermiete dazu verpflichtet sein. Die Angaben gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung.
Umsatzsteuer fällt dagegen in aller Regel nicht an, denn die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Mehr dazu im Artikel Umsatzsteuer bei Vermietung.
Wann ist Untermiete steuerfrei? Die 520-Euro-Grenze
Aus Vereinfachungsgründen verzichtet die Finanzverwaltung auf die Besteuerung kleiner Beträge: Einnahmen aus Untervermietung bis 520 € im Jahr müssen nicht versteuert werden (R 21.2 der Einkommensteuer-Richtlinien). Diese Regel gilt aber nur unter zwei Bedingungen.
- Untervermietet werden einzelne Räume der Wohnung, in der der Hauptmieter selbst wohnt.
- Die Untervermietung ist vorübergehend, also nicht auf Dauer angelegt.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Freigrenze und Freibetrag. Die 520 € sind eine Freigrenze: Bleiben die Einnahmen darunter oder genau darauf, ist alles steuerfrei. Liegen sie auch nur einen Euro darüber, sind die gesamten Einkünfte steuerpflichtig – nicht nur der Teil über 520 €.
| Situation | Steuerlich |
|---|---|
| Zimmer wird vorübergehend untervermietet, Einnahmen höchstens 520 € im Jahr | steuerfrei |
| Zimmer wird vorübergehend untervermietet, Einnahmen über 520 € im Jahr | vollständig steuerpflichtig, Kosten abziehbar |
| Zimmer wird dauerhaft untervermietet | steuerpflichtig, Kosten abziehbar |
| Ganze Wohnung wird untervermietet | steuerpflichtig, Kosten abziehbar |
Versteuert wird nur der Überschuss
Steuerpflichtig heißt nicht, dass die gesamte Untermiete versteuert wird. Maßgeblich ist der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Zu den Einnahmen zählt alles, was der Untermieter zahlt, auch Nebenkostenanteile und Möblierungszuschläge.
- der Anteil der eigenen Miete, der auf den untervermieteten Raum entfällt
- der entsprechende Anteil an Nebenkosten, Strom, Heizung und Internet, soweit der Hauptmieter sie trägt
- Kosten für Möbel, die für den Untermieter angeschafft wurden, verteilt über die Nutzungsdauer
- Anzeigen- und Vermittlungskosten, Kosten für den Untermietvertrag
- ein Untermietzuschlag, den der Hauptmieter an seinen Vermieter zahlt
Gemeinschaftlich genutzte Räume wie Küche und Bad werden in der Praxis meist anteilig einbezogen. Üblich ist die Aufteilung nach Wohnfläche. Wer Möbel mitvermietet, findet Näheres im Artikel Möbliert vermieten: Steuer und Abschreibung.
Rechenbeispiel: So viel bleibt steuerpflichtig
Beispiel
Ein WG-Zimmer für das ganze Jahr
Eine Hauptmieterin zahlt für ihre 75 m² große Wohnung 900 € Warmmiete im Monat, also 10.800 € im Jahr. Sie vermietet dauerhaft ein 15 m² großes Zimmer für 400 € im Monat unter und nimmt damit 4.800 € im Jahr ein. Das Zimmer macht 20 % der Wohnfläche aus (15 von 75 m²). Als Werbungskosten kann sie 20 % von 10.800 € abziehen, also 2.160 €. Steuerpflichtig ist der Überschuss von 4.800 € minus 2.160 € = 2.640 €. Er wird mit ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Beispiel
Kurzer Besuch gegen Entgelt
Ein Mieter überlässt einem Bekannten für drei Wochen sein Gästezimmer und erhält dafür insgesamt 450 €. Es ist die einzige Untervermietung im Jahr. Die Einnahmen liegen unter der Freigrenze von 520 € – er muss sie nicht versteuern. Hätte er 600 € erhalten, wären die gesamten Einkünfte steuerpflichtig, abzüglich der anteiligen Kosten für das Zimmer.
Zufluss, Belege und Anlage V
Einnahmen und Ausgaben zählen im Jahr, in dem sie tatsächlich gezahlt werden (§ 11 EStG). Zahlt ein Untermieter die Dezembermiete erst im Januar, gehört sie in der Regel ins neue Jahr. Wann Miete fällig ist, erklärt der Artikel Wann muss die Miete gezahlt werden?.
- Alle Zahlungen des Untermieters mit Datum festhalten, am besten über Überweisungen statt Barzahlung.
- Eigenen Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und Stromrechnung aufbewahren.
- Den Flächenanteil des untervermieteten Raums berechnen und dokumentieren.
- In der Anlage V Einnahmen und anteilige Werbungskosten eintragen.
- Liegen die Einnahmen unter der Freigrenze, die Voraussetzungen belegen können, falls das Finanzamt nachfragt.
Sonderfälle: Partner, Angehörige und günstige Untermiete
Zieht ein Lebenspartner ein und beteiligt sich an den gemeinsamen Wohnkosten, ist das nicht ohne Weiteres eine Vermietung. Ob steuerlich Einkünfte entstehen, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, ob ein echtes Mietverhältnis vereinbart ist. Mietrechtliche Fragen dazu beantwortet der Artikel Partner zieht ein.
Wird an Angehörige untervermietet, muss die Vereinbarung wie unter Fremden gestaltet und tatsächlich durchgeführt werden. Ist die Untermiete sehr niedrig, können die Kosten nur eingeschränkt abziehbar sein: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG). Ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich.
Steuerlich ist es unerheblich, ob der Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. Das Finanzamt besteuert die Einnahmen trotzdem. Mietrechtlich bleibt die Erlaubnis aber Pflicht, siehe Untervermieten: Muss der Vermieter zustimmen?.
Häufige Fragen
Muss ich wegen Untermiete eine Steuererklärung abgeben?
Wer Einkünfte aus Untermiete hat, die über der Freigrenze liegen, ist in vielen Fällen zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet. Das gilt auch für Arbeitnehmer, die sonst keine Erklärung abgeben müssten. Im Zweifel hilft das Finanzamt oder ein Lohnsteuerhilfeverein weiter.
Kann aus Untermiete ein steuerlicher Verlust entstehen?
Das ist möglich, wenn die anteiligen Kosten höher sind als die Einnahmen, etwa bei einer sehr günstigen Untermiete. Bei dauerhaften Verlusten prüft das Finanzamt aber, ob überhaupt eine Absicht besteht, Überschüsse zu erzielen. Bei verbilligter Vermietung gelten zudem die Grenzen aus § 21 Abs. 2 EStG.
Gilt die 520-Euro-Grenze pro Untermieter oder pro Jahr?
Die Grenze bezieht sich auf die gesamten Einnahmen aus der Untervermietung im Kalenderjahr. Mehrere kurze Untervermietungen werden also zusammengerechnet.
Ist Untermiete für den Untermieter steuerlich absetzbar?
Für eine privat genutzte Wohnung grundsätzlich nicht. Anders kann es sein, wenn der Untermieter aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung braucht und die Voraussetzungen einer doppelten Haushaltsführung erfüllt.
Erfährt das Finanzamt überhaupt von der Untermiete?
Es gibt keine automatische Meldung durch den Vermieter oder das Einwohnermeldeamt an das Finanzamt. Trotzdem ist der Hauptmieter verpflichtet, steuerpflichtige Einnahmen selbst in der Steuererklärung anzugeben. Wer Einnahmen verschweigt, riskiert Nachzahlungen und ein Steuerstrafverfahren, etwa wenn der Untermieter die Miete seinerseits steuerlich geltend macht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen