Untermiete: Rechte und Pflichten von Haupt- und Untermieter
Kurz gesagt
Bei der Untermiete vermietet ein Mieter (Hauptmieter) seine Wohnung ganz oder teilweise an einen Dritten weiter. Dafür braucht er die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB); für einen Teil der Wohnung hat er bei einem nachträglich entstandenen berechtigten Interesse grundsätzlich einen Anspruch darauf (§ 553 BGB). Der Untermieter hat nur einen Vertrag mit dem Hauptmieter – gegenüber dem Vermieter bleibt der Hauptmieter für alles verantwortlich.
Wie Untermiete rechtlich funktioniert
Bei der Untermiete gibt es zwei getrennte Verträge: den Hauptmietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter und den Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Zwischen Vermieter und Untermieter besteht dagegen kein Vertrag. Der Hauptmieter ist gegenüber seinem Untermieter selbst Vermieter – mit allen Pflichten, die das mit sich bringt.
Keine Untermiete ist es, wenn Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder die eigenen Kinder mit einziehen. Ob und wann der Vermieter beim Einzug eines Lebensgefährten gefragt werden muss, erklärt der Artikel Partner zieht ein.
Die Erlaubnis des Vermieters
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Wohnung nicht einem Dritten überlassen (§ 540 BGB). Für einen Teil der Wohnung, etwa ein Zimmer, hat der Mieter aber grundsätzlich einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist – zum Beispiel weil er aus finanziellen Gründen Mitbewohner braucht oder ein Partner auszieht (§ 553 BGB).
- Der Vermieter darf ablehnen, wenn der Untermieter unzumutbar ist oder die Wohnung übermäßig belegt würde.
- Ist die Untervermietung nur gegen eine höhere Miete zumutbar, darf der Vermieter einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen.
- Für die ganze Wohnung gibt es keinen gesetzlichen Anspruch, mehr dazu unter ganze Wohnung untervermieten.
- Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund, darf der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Rechte und Pflichten im Überblick
| Beteiligter | Pflichten | Rechte |
|---|---|---|
| Hauptmieter | Zahlt die volle Miete an den Vermieter, haftet für das Verhalten des Untermieters, stellt die Wohnungsgeberbestätigung aus, erhält die Räume in vertragsgemäßem Zustand. | Erhält die Untermiete, kann bei berechtigtem Interesse die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung verlangen, kann dem Untermieter kündigen. |
| Untermieter | Zahlt die Untermiete an den Hauptmieter, hält die Hausordnung ein, geht sorgsam mit der Wohnung um. | Hat gegenüber dem Hauptmieter die üblichen Mieterrechte, etwa bei Mängeln, und in der Regel Kündigungsschutz. |
| Vermieter | Erhält die Wohnung gegenüber dem Hauptmieter in vertragsgemäßem Zustand. | Kann die Erlaubnis in den gesetzlichen Fällen verweigern, ggf. Untermietzuschlag verlangen, hält sich bei Schäden an den Hauptmieter. |
Rechte des Untermieters
Der Untermieter ist ein vollwertiger Mieter – nur eben des Hauptmieters. Gibt es Mängel, etwa Schimmel oder eine defekte Heizung, wendet er sich an den Hauptmieter. Auch eine Mietminderung macht er ihm gegenüber geltend. Der Hauptmieter kann den Mangel dann an den Vermieter weitergeben.
Wohnt der Untermieter nicht nur vorübergehend in der Wohnung, genießt er in der Regel auch Kündigungsschutz: Der Hauptmieter braucht dann ein berechtigtes Interesse und muss die Kündigungsfristen einhalten. Ausnahmen gelten unter anderem für möblierte Zimmer in der Wohnung, in der der Hauptmieter selbst lebt. Welche Fristen genau gelten, erklärt der Artikel Untermieter kündigen.
Wichtig für Untermieter: Endet der Hauptmietvertrag, endet grundsätzlich auch ihr Recht, in der Wohnung zu bleiben. Der Vermieter kann die Wohnung dann auch vom Untermieter herausverlangen. Ansprüche hat der Untermieter in diesem Fall nur gegen den Hauptmieter.
Pflichten des Hauptmieters
Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für die volle Miete verantwortlich, auch wenn der Untermieter nicht zahlt. Beschädigt der Untermieter die Wohnung oder stört er den Hausfrieden, muss sich der Hauptmieter dessen Verschulden gegenüber dem Vermieter zurechnen lassen.
- Wohnungsgeberbestätigung: Bei Untermiete ist der Hauptmieter der Wohnungsgeber und muss den Einzug bestätigen; der Untermieter muss sich binnen zwei Wochen anmelden (§ 17 BMG). Mehr unter Untermieter anmelden.
- Höhe der Untermiete: Der Hauptmieter darf keine beliebige Miete verlangen, auch hier gelten Grenzen, siehe Untermiete: Wie viel darf der Hauptmieter verlangen?.
- Steuer: Einnahmen aus vorübergehender Untervermietung einzelner Räume der selbst genutzten Wohnung bis 520 € im Jahr müssen aus Vereinfachungsgründen nicht versteuert werden; darüber hinaus sind sie zu erklären.
- Schriftlicher Untermietvertrag: Er ist nicht vorgeschrieben, schafft aber Klarheit über Miete, Nebenkosten, genutzte Räume und Kaution.
Beispiel: Zimmer in der WG untervermieten
Beispiel
Hauptmieter vermietet ein Zimmer
Ein Mieter zahlt für seine Dreizimmerwohnung 900 € Warmmiete. Nach dem Auszug seiner Partnerin möchte er ein Zimmer untervermieten und holt dafür die Erlaubnis ein. Der Vermieter stimmt zu und verlangt einen angemessenen Untermietzuschlag von 30 €, sodass der Mieter künftig 930 € an ihn zahlt. Der Untermieter zahlt dem Hauptmieter 400 € im Monat. Bleibt eine Zahlung des Untermieters aus, muss der Hauptmieter die 930 € trotzdem vollständig an den Vermieter überweisen.
Häufige Fragen
Braucht Untermiete einen schriftlichen Vertrag?
Nein, ein Untermietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Ein schriftlicher Vertrag ist aber sehr zu empfehlen, damit Miete, Räume, Nebenkosten und Kündigung klar geregelt sind. Eine Vorlage bietet der Artikel Untermietvertrag.
Darf der Untermieter eine Kaution zahlen müssen?
Ja, der Hauptmieter kann mit dem Untermieter eine Kaution vereinbaren. Für Wohnraum gilt dabei grundsätzlich dieselbe Obergrenze wie im Hauptmietverhältnis: höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 BGB).
Was gilt bei einer Zwischenmiete für wenige Monate?
Auch eine kurze Untervermietung, etwa während eines Auslandssemesters, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Wie man sie richtig regelt, steht im Artikel befristete Untermiete.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen