Kündigungsfrist Mietwohnung: Die gesetzlichen Fristen im Überblick
Kurz gesagt
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen regelt § 573c BGB. Mieter kündigen stets mit drei Monaten Frist, auch nach vielen Jahren in der Wohnung. Für Vermieter wächst die Frist mit der Mietdauer: nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Klauseln, die den Mieter länger als drei Monate binden, sind unwirksam.
Die Grundregel steht in § 573c BGB
Wie lange es von der Kündigung bis zum Auszug dauert, legt § 573c BGB fest. Die Vorschrift gilt für die ordentliche Kündigung unbefristeter Mietverträge über Wohnraum, also für die normale Kündigung ohne besonderen Anlass. Sie arbeitet mit ganzen Kalendermonaten: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats.
Der Monat, in dem die Kündigung rechtzeitig ankommt, zählt voll mit. Aus drei Monaten werden in der Praxis also knapp drei Monate. Trifft das Schreiben erst nach dem dritten Werktag ein, verschiebt sich das Ende um einen Monat. Den genauen Stichtag für jeden Monat liefert der Artikel Kündigungsfrist berechnen.
Alle gesetzlichen Fristen auf einen Blick
| Wohndauer seit Überlassung | Frist für Mieter | Frist für Vermieter | Vermieter wohnt im selben Zweifamilienhaus |
|---|---|---|---|
| unter 5 Jahre | 3 Monate | 3 Monate | 6 Monate |
| 5 bis unter 8 Jahre | 3 Monate | 6 Monate | 9 Monate |
| ab 8 Jahren | 3 Monate | 9 Monate | 12 Monate |
Für die Staffel zählt die Zeit seit der Überlassung der Wohnung, also in der Regel seit der Schlüsselübergabe – nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Eine weitere Stufe nach zehn oder mehr Jahren kennt das geltende Recht nicht; neun Monate sind die längste reguläre Vermieterfrist. Was das für Vermieter im Einzelnen bedeutet, erklärt der Artikel Kündigungsfrist des Vermieters.
Die letzte Spalte gilt nur in einem Sonderfall: Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, darf er ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dafür verlängert sich seine Frist um drei Monate (§ 573a BGB).
Warum Mieter kürzer kündigen dürfen als Vermieter
Die ungleichen Fristen sind gewollt. Mieter sollen beweglich bleiben, etwa bei einem Jobwechsel, und brauchen für ihre Kündigung keinen Grund. Der Vermieter darf dagegen nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, zum Beispiel Eigenbedarf oder eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 BGB). Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen.
Je länger jemand in einer Wohnung lebt, desto fester ist er dort verwurzelt – deshalb bekommt er bei einer Vermieterkündigung mehr Zeit für die Suche. Eigene Fristen für die Eigenbedarfskündigung gibt es nicht; es gelten die gestaffelten Vermieterfristen aus der Tabelle.
Beispiel: Dieselbe Wohnung, drei verschiedene Enddaten
Beispiel
Überlassung am 1. März 2020, Kündigung im November 2026
Ein Mieter wohnt seit dem 1. März 2020 in seiner Wohnung, im November 2026 also mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre. Eine Kündigung geht am Montag, 2. November 2026, zu – dem ersten Werktag des Monats. Kündigt der Mieter, endet das Mietverhältnis am 31. Januar 2027. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, gilt die Frist von sechs Monaten: Ende am 30. April 2027. Bewohnt der Vermieter die zweite Wohnung im Zweifamilienhaus und kündigt ohne berechtigtes Interesse, kommen drei Monate hinzu: Ende am 31. Juli 2027.
Was im Mietvertrag abweichend geregelt sein darf
- Kürzere Frist für den Mieter: zulässig, denn sie begünstigt ihn.
- Längere Frist für den Mieter: unwirksam; es bleibt bei drei Monaten (§ 573c Abs. 4 BGB).
- Kündigungsverzicht: schließt die ordentliche Kündigung für eine gewisse Zeit aus. Bei einer Staffelmiete ist das höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss möglich (§ 557a BGB); auch sonst sind solche Klauseln nur in engen Grenzen wirksam.
- Zeitmietvertrag: endet ohne Kündigung zum vereinbarten Datum, braucht aber einen schriftlich genannten Befristungsgrund wie Eigennutzung, eine erhebliche bauliche Maßnahme oder eine Werkswohnung (§ 575 BGB). Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.
- Ältere Verträge: Manche enthalten nach Wohndauer gestaffelte Fristen auch für den Mieter. Ob eine solche Klausel heute noch bindet, hängt vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses und von der Formulierung ab.
Wann andere Fristen oder gar keine Frist gelten
Neben der ordentlichen Kündigung kennt das Gesetz Fälle mit eigenen Regeln:
| Anlass | Was gilt |
|---|---|
| Mieterhöhungsverlangen des Vermieters | Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB) |
| Vermieter verweigert die Untervermietung ohne wichtigen Grund | außerordentliche Kündigung des Mieters mit gesetzlicher Frist (§ 540 BGB) |
| Angekündigte Modernisierung | Sonderkündigungsrecht des Mieters, die Fristen knüpfen an den Zugang der Ankündigung an |
| Tod des Mieters, niemand tritt in den Vertrag ein | Erben und Vermieter können binnen eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen |
| Wichtiger Grund, etwa Gesundheitsgefahr oder erheblicher Zahlungsrückstand | fristlose Kündigung ohne Frist (§ 543 BGB, § 569 BGB) |
Die Voraussetzungen im Einzelnen stehen im Artikel Sonderkündigungsrecht. Wer ins Pflegeheim umzieht, hat grundsätzlich kein eigenes Sonderkündigungsrecht; auch dann gelten die normalen drei Monate.
Verkauf und Umwandlung: Bleiben die Fristen gleich?
Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein – Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Vertrag läuft unverändert weiter, und die bisherige Wohndauer zählt auch für die Kündigungsfrist des neuen Eigentümers.
Wurde das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung dann verkauft, gilt zusätzlich eine Sperrfrist: Auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung kann sich der Käufer erst nach drei Jahren berufen, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Erst danach kann er kündigen, und dann läuft zusätzlich die normale Frist. Einzelheiten erklärt der Artikel Sperrfrist nach Umwandlung.
Fristen nach der Kündigung: Widerspruch, Auszug, Abrechnung
- Härtefall-Widerspruch: Gegen eine Vermieterkündigung kann der Mieter bei unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB), schriftlich spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses – sofern der Vermieter rechtzeitig auf dieses Recht hingewiesen hat.
- Weiternutzung: Bleibt der Mieter nach dem Vertragsende in der Wohnung, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite binnen zwei Wochen widerspricht (§ 545 BGB).
- Schäden: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548 Abs. 1 BGB). Mehr dazu unter Schäden nach dem Auszug.
- Nebenkosten: Für das Auszugsjahr gibt es keine verkürzte Abrechnungsfrist; abgerechnet wird regulär über den ganzen Abrechnungszeitraum.
- Kaution: Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung existiert nicht; dem Vermieter steht eine angemessene Prüfzeit zu.
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Fristen-Wächter kostenlos nutzenHäufige Fragen
Wird die Kündigungsfrist für Mieter nach zehn Jahren länger?
Nach geltendem Recht nicht. Die Frist des Mieters bleibt bei drei Monaten, ganz gleich, wie lange er schon in der Wohnung lebt. Nur die Frist des Vermieters verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren.
Lässt sich die Kündigungsfrist verkürzen?
Einseitig nicht. Mieter und Vermieter können aber jederzeit einen Aufhebungsvertrag mit einem frei gewählten Enddatum schließen. Einen gesetzlichen Anspruch, mit einem Nachmieter früher auszuziehen, hat der Mieter grundsätzlich nicht, außer der Vertrag enthält eine Nachmieterklausel oder es liegt im Einzelfall ein berechtigtes Interesse vor.
Gilt die Kündigungsfrist auch für einen separaten Garagenvertrag?
Ein eigenständiger Vertrag über eine Garage oder einen Stellplatz folgt eigenen Regeln. Der besondere Kündigungsschutz für Wohnraum und die gestaffelten Vermieterfristen gelten dort nicht. Ist die Garage dagegen Teil des Wohnungsmietvertrags, teilt sie in der Regel das Schicksal der Wohnung.
Gelten die Fristen auch für möblierte Zimmer?
Für eine normale Mietwohnung gelten die Fristen aus § 573c BGB, ob sie möbliert ist oder nicht. Abweichende Regeln sieht das Gesetz nur für einige Sonderformen vor, etwa für möblierten Wohnraum innerhalb der Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt, oder für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen