Werbungskosten bei Verkaufsabsicht: Was noch absetzbar ist
Kurz gesagt
Werbungskosten aus Vermietung (§ 21 EStG) sind nur abziehbar, solange sie mit der Vermietung zusammenhängen. Solange die Wohnung vermietet ist, bleiben laufende Kosten wie Zinsen, Abschreibung und Grundsteuer absetzbar, auch wenn schon ein Verkauf geplant ist. Kosten, die durch den Verkauf veranlasst sind – etwa Makler, Notar oder eine Renovierung für Kaufinteressenten – sind dagegen grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung.
Der Grundsatz: Es zählt der Zusammenhang mit der Vermietung
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Ausgaben, die dazu dienen, Mieteinnahmen zu erzielen. Mit dem Entschluss zu verkaufen ändert sich der Zweck vieler Ausgaben: Sie dienen dann nicht mehr der Vermietung, sondern dem Verkauf. Der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie gehört aber nicht zur Vermietung, sondern zur privaten Vermögenssphäre.
Entscheidend ist deshalb für jede einzelne Ausgabe: Was war ihr Anlass? Laufende Kosten einer weiterhin vermieteten Wohnung bleiben abziehbar. Ausgaben, die nur wegen des Verkaufs anfallen, sind es in der Regel nicht. Einen Überblick über die abziehbaren Posten gibt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Was bei Verkaufsabsicht noch absetzbar ist
Solange ein Mietverhältnis läuft und Miete fließt, dient die Wohnung weiter der Vermietung. Bis zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer bleiben deshalb grundsätzlich abziehbar:
- Schuldzinsen für das Darlehen, das die Wohnung finanziert.
- Abschreibung (AfA), zeitanteilig bis zum Monat des Übergangs.
- Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld und gezahlte Betriebskosten.
- Reparaturen, die noch für den Mieter notwendig waren, etwa ein defekter Warmwasserboiler.
- Fahrtkosten zur Wohnung, soweit sie der Vermietung dienen, siehe Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung.
Wird eine vermietete Wohnung mitsamt Mieter verkauft, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Bis zum Übergang versteuert der Verkäufer die Mieteinnahmen und zieht die laufenden Kosten ab, danach der Käufer.
Was nicht mehr absetzbar ist
| Ausgabe | Behandlung in der Regel |
|---|---|
| Maklerprovision für den Verkauf | Keine Werbungskosten aus Vermietung |
| Notar- und Grundbuchkosten des Verkaufs | Keine Werbungskosten aus Vermietung |
| Renovierung, um einen besseren Kaufpreis zu erzielen | Keine Werbungskosten aus Vermietung |
| Wertgutachten für den Verkauf | Keine Werbungskosten aus Vermietung |
| Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kreditablösung wegen des Verkaufs | In der Regel keine Werbungskosten aus Vermietung |
| Laufende Kosten einer leeren Wohnung, die nur noch verkauft werden soll | Keine Werbungskosten aus Vermietung |
Fällt der Verkauf in eine Zeit, in der er als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig ist, können Verkaufskosten dort den Gewinn mindern. Das ist eine eigene Frage außerhalb der Anlage V und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Renovierung vor dem Verkauf: Der häufigste Streitpunkt
Viele Eigentümer lassen die Wohnung nach dem Auszug des letzten Mieters streichen, Böden erneuern oder das Bad auffrischen, um sie besser zu verkaufen. Diese Kosten sind grundsätzlich kein Erhaltungsaufwand bei der Vermietung, weil sie durch den Verkauf veranlasst sind.
Anders kann es sein, wenn die Arbeiten noch während der Mietzeit ausgeführt wurden oder eine Schadensbeseitigung betreffen, die der Mieter verursacht hat und die zum Abschluss des Mietverhältnisses gehört. Auch dann kommt es auf die Umstände an: Das Finanzamt fragt, ob die Reparatur der Vermietung oder schon dem Verkauf diente. Grundsätzliches zu Reparaturkosten steht im Artikel Erhaltungsaufwand.
Leerstand vor dem Verkauf
Steht die Wohnung leer, weil sie verkauft werden soll, fehlt die Absicht, sie wieder zu vermieten. Laufende Kosten wie Zinsen, Grundsteuer oder Heizung sind dann keine Werbungskosten mehr. Anders ist es, wenn der Eigentümer zunächst weiter vermieten wollte und sich erst später zum Verkauf entschließt: Bis zu diesem Entschluss bleiben die Kosten des Leerstands in der Regel abziehbar. Wie Leerstand mit Vermietungsabsicht behandelt wird, erklärt der Artikel Werbungskosten bei Leerstand.
Schwierig wird es, wenn der Eigentümer parallel vermieten und verkaufen will. Wer die Wohnung gleichzeitig zur Miete und zum Kauf anbietet, muss mit Nachfragen rechnen. Die Vermietungsabsicht lässt sich dann nur mit ernsthaften Vermietungsbemühungen belegen.
Beispiel: Kosten vor und nach dem Verkaufsentschluss
Beispiel
Mieter zieht aus, Eigentümer entscheidet sich zum Verkauf
Ein Mieter zieht Ende März aus. Der Eigentümer sucht zunächst einen neuen Mieter und inseriert die Wohnung. Ende Mai entscheidet er sich zum Verkauf, Übergang an den Käufer ist Ende September. Für Januar bis Mai fallen 2.000 € Zinsen, Nebenkosten und Inseratskosten an – diese sind Werbungskosten. Für Juni bis September fallen weitere 1.600 € laufende Kosten an; hinzu kommen 3.500 € für eine Renovierung vor dem Verkauf und die Maklerprovision. Keine dieser Ausgaben ab Juni ist Werbungskosten aus Vermietung. In der Anlage V setzt er also nur 2.000 € an sowie die zeitanteilige Abschreibung bis zum Verkaufsentschluss.
Zinsen nach dem Verkauf
Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um das Darlehen vollständig zu tilgen, zahlt der frühere Vermieter unter Umständen weiter Zinsen. Diese können nach der Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sein, etwa wenn der gesamte Erlös zur Schuldentilgung verwendet wurde. Da es auf die Einzelheiten ankommt, sollten Verkäufer das vor dem Verkauf klären. Wie Zinsen bei Vermietung generell behandelt werden, zeigt der Artikel Mieteinnahmen und Kredit.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die Verkaufsabsicht für das Finanzamt?
Maßgeblich ist, wann der Eigentümer den Entschluss zum Verkauf erkennbar gefasst hat. Anzeichen sind etwa der Maklerauftrag, Verkaufsinserate oder die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verwertung. Es hilft, diesen Zeitpunkt selbst festzuhalten.
Sind Kosten für die Kündigung des Mieters wegen Verkaufs absetzbar?
Kosten, die entstehen, um die Wohnung für den Verkauf frei zu bekommen, etwa eine Abfindung an den Mieter, hängen in der Regel mit dem Verkauf zusammen. Sie sind deshalb grundsätzlich keine Werbungskosten aus Vermietung.
Was passiert mit der Abschreibung im Verkaufsjahr?
Die Abschreibung wird im Verkaufsjahr zeitanteilig angesetzt, solange die Wohnung der Vermietung dient. Endet die Vermietungsabsicht vorher, etwa mit einem Leerstand zum Verkauf, endet in der Regel auch der Abzug.
Kann ich eine Sonderumlage kurz vor dem Verkauf noch absetzen?
Das hängt davon ab, wofür die Sonderumlage verwendet wird und ob die Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch vermietet ist. Einzelheiten erklärt der Artikel Sonderumlage steuerlich absetzen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen