Einbauküche in der Mietwohnung abschreiben: Nutzungsdauer und Regeln
Kurz gesagt
Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung ist steuerlich ein eigenes Wirtschaftsgut. Sie wird nicht mit dem Gebäude, sondern über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben, üblich sind zehn Jahre. Im Jahr der Anschaffung gilt die AfA nur zeitanteilig für die Monate ab dem Einbau. Dasselbe Prinzip gilt für andere bewegliche Wirtschaftsgüter wie Möbel in einer möblierten Wohnung.
Warum die Küche nicht sofort absetzbar ist
Kosten für die Vermietung sind grundsätzlich Werbungskosten. Eine neue Einbauküche nutzt der Vermieter aber viele Jahre. Deshalb darf er den Kaufpreis nicht auf einmal abziehen, sondern muss ihn über die Nutzungsdauer verteilen. Diese jährliche Verteilung heißt AfA (Absetzung für Abnutzung).
Die Küche gehört dabei nicht zum Gebäude. Sie wird deshalb nicht mit den Gebäudesätzen von 2 %, 2,5 % oder 3 % abgeschrieben, die der Artikel AfA für Immobilien erklärt, sondern eigenständig. Nach der Rechtsprechung bildet die Einbauküche mit Spüle, Herd, Einbaugeräten und Möbeln ein einheitliches Wirtschaftsgut. Einzelne Teile lassen sich also nicht getrennt schneller abschreiben.
Welche Nutzungsdauer gilt für die Einbauküche?
Für Einbauküchen in vermieteten Wohnungen ist eine Nutzungsdauer von zehn Jahren üblich. Die jährliche AfA beträgt dann ein Zehntel der Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch Lieferung, Montage und Anschluss, soweit sie für die Küche anfallen.
Andere bewegliche Wirtschaftsgüter haben eigene Nutzungsdauern. Die Finanzverwaltung veröffentlicht dazu amtliche AfA-Tabellen. Sie sind ein Richtwert: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer begründen kann, etwa wegen starker Beanspruchung, kann davon abweichen.
| Wirtschaftsgut | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Einbauküche einschließlich Geräte | Eigenes Wirtschaftsgut, AfA üblich über zehn Jahre |
| Möbel einer möblierten Wohnung | Eigene Wirtschaftsgüter, AfA nach amtlicher Nutzungsdauer |
| Waschmaschine, Trockner vom Vermieter | Eigene Wirtschaftsgüter, AfA nach Nutzungsdauer |
| Günstige Einzelgegenstände unterhalb der gesetzlichen Wertgrenze | Als geringwertige Wirtschaftsgüter im Jahr der Anschaffung absetzbar |
| Heizung, Fenster, Sanitärinstallation | Gehören zum Gebäude, keine eigene AfA |
Beispiel: Küche im Laufe des Jahres eingebaut
Beispiel
Neue Einbauküche ab April
Ein Vermieter lässt im April 2026 eine Einbauküche für 9.000 € einschließlich Montage einbauen. Bei zehn Jahren Nutzungsdauer beträgt die volle Jahres-AfA 9.000 € ÷ 10 = 900 €. Für 2026 zählen die Monate April bis Dezember, also 9 Monate: 900 € × 9/12 = 675 €. Von 2027 bis 2035 setzt er jeweils 900 € ab, das sind 8.100 €. Im Jahr 2036 bleibt ein Rest von 9.000 € − 675 € − 8.100 € = 225 €, der für Januar bis März 2036 abgezogen wird.
Die monatsgenaue Berechnung im ersten Jahr funktioniert bei der Küche genauso wie beim Gebäude. Mehr dazu im Artikel AfA im ersten Jahr.
Reparatur, Austausch oder neue Küche?
Nicht jede Ausgabe rund um die Küche muss abgeschrieben werden. Entscheidend ist, ob etwas repariert oder neu angeschafft wird:
- Reparaturen an der vorhandenen Küche, etwa ein neues Scharnier oder die Reparatur des Herds, sind Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar.
- Wird ein einzelnes Gerät ersetzt, etwa ein defekter Kühlschrank, behandelt die Finanzverwaltung das meist als Erhaltungsaufwand, weil die Küche als Ganzes bestehen bleibt.
- Wird die komplette Küche ersetzt, ist die neue Küche ein neues Wirtschaftsgut und wird wieder über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
- Ein Restwert der alten Küche kann beim Ausbau in der Regel als Werbungskosten abgezogen werden.
Die Grenze zwischen sofort absetzbarer Reparatur und Anschaffung erklärt der Artikel Erhaltungsaufwand genauer.
Küche mit der Wohnung gekauft
Wer eine Eigentumswohnung samt Einbauküche kauft, sollte den Kaufpreis im Kaufvertrag aufteilen: einen Teil für die Küche, den Rest für Wohnung und Grund. Der Küchenanteil wird dann über die verbleibende Nutzungsdauer der Küche abgeschrieben, oft deutlich schneller als das Gebäude. Der angesetzte Wert muss realistisch sein, zum Beispiel belegt durch Alter und Zustand der Küche.
Wie der übrige Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden verteilt wird, zeigt der Artikel AfA berechnen. War die Küche vorher privat genutzt, etwa weil der Vermieter selbst in der Wohnung gewohnt hat, gelten Besonderheiten, siehe Erst selbst bewohnt, dann vermietet. Bei einer geerbten Wohnung führt der Erbe die Küchen-AfA des Vorgängers fort, wie im Artikel AfA bei Erbe und Schenkung beschrieben.
Möblierte Wohnung: Bewegliche Wirtschaftsgüter abschreiben
Wer möbliert vermietet, schafft neben der Küche oft Betten, Schränke, Sofas, Lampen oder Fernseher an. Jedes dieser beweglichen Wirtschaftsgüter wird für sich betrachtet. Teure Stücke werden linear über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben, günstige Einzelgegenstände unterhalb der gesetzlichen Wertgrenze können sofort abgesetzt werden.
Ein Zuschlag für Küche oder Möblierung, den der Mieter zahlt, gehört zu den Mieteinnahmen und muss mitversteuert werden. Wie Einnahmen und Kosten in der Steuererklärung eingetragen werden, beschreibt der Artikel Anlage V ausfüllen.
Häufige Fragen
Kann die Einbauküche mit dem Gebäude zusammen abgeschrieben werden?
Nein. Die Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben, üblich sind zehn Jahre. Das ist in der Regel günstiger als die lange Gebäude-AfA.
Gilt die AfA auch, wenn die Wohnung vorübergehend leer steht?
Ja, solange der Vermieter weiter vermieten will und sich ernsthaft darum bemüht. Die AfA für Küche und Gebäude läuft während eines solchen Leerstands weiter und bleibt als Werbungskosten abziehbar.
Ist eine Küche für die selbst genutzte Wohnung absetzbar?
Nein. Für die selbst bewohnte Wohnung gibt es keine Werbungskosten und keine AfA. Nur die Arbeitskosten eines Handwerkers für Montage oder Reparatur können dort als Handwerkerleistung nach § 35a EStG begünstigt sein.
Was passiert mit der Küchen-AfA, wenn die Wohnung verkauft wird?
Mit dem Verkauf endet die Vermietung und damit auch die AfA. Für das Verkaufsjahr wird sie zeitanteilig bis zum Monat des Übergangs angesetzt.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen