Abschreibung für Neubauten: Degressive AfA und Sonderabschreibung
Kurz gesagt
Vermietete Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, werden linear mit 3 % im Jahr abgeschrieben. Wahlweise gibt es die degressive AfA mit 5 % vom Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG), wenn mit dem Bau nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde. Zusätzlich kann für besonders effiziente Mietwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG von 5 % jährlich über vier Jahre in Frage kommen.
Drei Wege, einen vermieteten Neubau abzuschreiben
Wer eine neue Mietwohnung baut oder kauft, hat mehr Möglichkeiten als bei einem Altbau. Die Grundlage bildet die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG. Wie die Sätze für ältere Gebäude aussehen, steht im Artikel AfA für Immobilien. Für Neubauten kommen zwei Förderungen hinzu, die den Steuervorteil in den ersten Jahren deutlich erhöhen können.
| Variante | Höhe | Wichtigste Voraussetzung |
|---|---|---|
| Lineare AfA | 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich | Fertigstellung nach dem 31.12.2022 |
| Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) | 5 % vom jeweiligen Restwert | Baubeginn oder Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 |
| Sonder-AfA (§ 7b EStG) | zusätzlich 5 % jährlich im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung und den drei Folgejahren | Bauantrag 01.01.2023 bis 30.09.2029, Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel, Kostengrenzen |
Lineare und degressive AfA schließen sich gegenseitig aus: Für ein Gebäude wird entweder die eine oder die andere gewählt. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt dagegen grundsätzlich zusätzlich zur regulären Abschreibung hinzu.
Degressive AfA: 5 % vom Restwert
Bei der degressiven AfA wird jedes Jahr ein fester Prozentsatz vom verbleibenden Restwert abgezogen, nicht vom ursprünglichen Betrag. Dadurch sind die Beträge am Anfang hoch und werden dann jedes Jahr etwas kleiner. Für Wohngebäude beträgt der Satz 5 %.
- Es muss sich um ein Gebäude handeln, das Wohnzwecken dient.
- Beim Bau: Mit der Herstellung wurde nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen.
- Beim Kauf: Der Kaufvertrag wurde in diesem Zeitraum geschlossen, und die Wohnung wird bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft.
- Ein älteres Bestandsgebäude kann nicht degressiv abgeschrieben werden.
Beispiel
Degressive und lineare AfA im Vergleich
Der Gebäudeanteil einer neu gebauten Mietwohnung beträgt 400.000 € (angenommener Wert), die Anschaffung erfolgt im Januar. Degressiv: Jahr 1: 400.000 € × 5 % = 20.000 €, Restwert 380.000 €. Jahr 2: 380.000 € × 5 % = 19.000 €, Restwert 361.000 €. Jahr 3: 361.000 € × 5 % = 18.050 €, Restwert 342.950 €. Linear mit 3 % wären es jedes Jahr 12.000 €. Nach drei Jahren sind degressiv 57.050 € abgeschrieben, linear 36.000 €.
Weil die Beträge sinken, lohnt sich die degressive AfA vor allem in den ersten Jahren. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich; danach wird der Restwert gleichmäßig weiter abgeschrieben. Ein Wechsel zurück zur degressiven AfA ist nicht vorgesehen. Im ersten Jahr wird auch die degressive AfA nur zeitanteilig angesetzt, siehe AfA im ersten Jahr.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG: zusätzlich 5 % über vier Jahre
Die Sonderabschreibung soll den Bau neuer Mietwohnungen fördern. Sie beträgt 5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr, und zwar im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren. Zusammen sind das 20 % zusätzlich zur regulären AfA. Die Voraussetzungen sind streng (§ 7b EStG):
- Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029
- Die Baukosten dürfen 5.200 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen.
- Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.
- Das Gebäude erfüllt den Effizienzhaus-40-Standard mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.
- Die Wohnung wird im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet.
Beispiel
Sonder-AfA mit Kostengrenze
Eine neue Mietwohnung hat 100 m² Wohnfläche, die Baukosten betragen 4.800 € je m², zusammen 480.000 € (angenommene Werte). Die Grenze von 5.200 € je m² ist eingehalten. Die Bemessungsgrundlage ist aber auf 4.000 € je m² begrenzt: 100 m² × 4.000 € = 400.000 €. Sonder-AfA: 400.000 € × 5 % = 20.000 € pro Jahr, über vier Jahre 80.000 €. Hinzu kommt die reguläre lineare AfA von 480.000 € × 3 % = 14.400 € im Jahr. Bei einem vollen ersten Jahr ergibt das 34.400 € Abschreibung.
Welche Variante passt?
Die degressive AfA verschiebt Steuervorteile nach vorn; insgesamt wird aber nie mehr als der Gebäudewert abgeschrieben. Sie lohnt sich besonders, wenn in den ersten Jahren hohe Einkünfte und damit ein hoher persönlicher Steuersatz vorliegen. Die Sonder-AfA verstärkt diesen Effekt, ist aber an Kostengrenzen, den Effizienzstandard und die lange Vermietungspflicht gebunden.
Weil höhere Abschreibungen oft zu einem Verlust aus Vermietung führen, lohnt der Blick auf die Verrechnung mit anderen Einkünften, siehe Verluste aus Vermietung. Die übrigen abziehbaren Kosten stehen im Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Was nicht in die Neubau-AfA gehört
- Der Anteil für Grund und Boden wird nie abgeschrieben, auch nicht beim Neubau – wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, erklärt AfA berechnen.
- Eine Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut mit eigener Nutzungsdauer, siehe Einbauküche abschreiben.
- Eine mitgekaufte Garage oder ein Stellplatz kann steuerlich eigene Fragen aufwerfen, siehe Garage vermieten.
- Wer den Neubau zunächst selbst bewohnt, kann in dieser Zeit nichts abschreiben – siehe Erst selbst bewohnt, dann vermietet.
Häufige Fragen
Gilt die degressive AfA auch beim Kauf einer Bestandswohnung?
Nein. Sie ist neuen Wohngebäuden vorbehalten: Entweder wurde mit dem Bau im begünstigten Zeitraum begonnen, oder der Kaufvertrag für einen Neubau wurde in diesem Zeitraum geschlossen und die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft.
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?
Grundsätzlich ja, wenn für beide die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG tritt zur regulären Abschreibung hinzu. Die Kostengrenzen und die Vermietungspflicht der Sonder-AfA gelten dabei unverändert.
Wann sollte man von degressiv auf linear wechseln?
Ein Wechsel lohnt sich rechnerisch, wenn der lineare Betrag auf den Restwert höher ist als 5 % des Restwerts. Der Zeitpunkt hängt vom Einzelfall ab. Ein Zurückwechseln zur degressiven AfA ist nicht möglich.
Welche AfA gilt für einen Neubau, der vor 2023 fertig wurde?
Für Gebäude, die vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden, gilt linear 2 %. Die degressive AfA und die Sonder-AfA nach § 7b EStG hängen an Stichtagen ab 2023 und stehen für solche Gebäude in der Regel nicht offen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen