Eigenbedarf für eine Zweitwohnung: Ist das möglich?
Kurz gesagt
Ja, grundsätzlich kann ein Vermieter auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen will (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Gesetz verlangt keinen Hauptwohnsitz. Entscheidend ist ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Nutzungswunsch, etwa für regelmäßige Aufenthalte am Arbeitsort. Gelegentliche Besuche oder eine bloße Ferienunterkunft reichen nach der Rechtsprechung in der Regel nicht.
Was das Gesetz unter Eigenbedarf versteht
Ein Vermieter darf ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Eines davon ist der Eigenbedarf: Er benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Das Wort „Hauptwohnung“ taucht in der Vorschrift nicht auf. Verlangt wird nur, dass die Räume als Wohnung gebraucht werden. Deshalb kann auch der Wunsch, eine Wohnung zusätzlich zur bisherigen Bleibe zu nutzen, ein berechtigtes Interesse sein. Die allgemeinen Voraussetzungen und den Ablauf einer solchen Kündigung erklärt der Artikel Eigenbedarfskündigung.
Wann eine Zweitwohnung als Eigenbedarf anerkannt wird
Gerichte prüfen nicht, ob der Vermieter die Wohnung wirklich dringend braucht. Sie respektieren seine Lebensplanung. Der Nutzungswunsch muss aber ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Bei einer Zweitwohnung schauen Gerichte besonders genau hin, weil der Vermieter ja bereits eine Unterkunft hat.
- Der Vermieter arbeitet regelmäßig in der Stadt, in der die Wohnung liegt, und pendelt bisher lange Strecken oder übernachtet im Hotel.
- Ein Familienangehöriger beginnt am Ort ein Studium oder eine Ausbildung und soll dort wohnen, während der Hauptwohnsitz der Familie erhalten bleibt.
- Der Vermieter betreut regelmäßig pflegebedürftige Eltern am Ort der Wohnung und braucht dafür eine eigene Unterkunft.
- Eine berufliche Veränderung macht wiederkehrende, längere Aufenthalte am Ort absehbar.
Je häufiger und regelmäßiger die geplante Nutzung ist, desto eher trägt sie eine Kündigung. Auch die Größe der Wohnung spielt eine Rolle: Will eine einzelne Person eine große Familienwohnung nur an wenigen Tagen im Monat nutzen, wirkt der Wunsch weniger nachvollziehbar als bei einer kleinen Wohnung, die genau zum geplanten Zweck passt. Ob der Wunsch am Ende ausreicht, bleibt eine Frage des Einzelfalls.
Wo die Grenzen liegen: Ferienwohnung und Leerstand
Nicht jede gewünschte Zweitnutzung genügt. Problematisch sind vor allem Fälle, in denen die Wohnung überwiegend leer stehen würde. Will der Vermieter nur wenige Wochenenden im Jahr vorbeikommen oder die Räume als Feriendomizil vorhalten, fehlt es nach der Rechtsprechung in der Regel an einem Bedarf, der das Interesse des Mieters an seinem Zuhause überwiegt.
| Geplante Nutzung | Tendenz |
|---|---|
| Regelmäßige Übernachtungen am Arbeitsort unter der Woche | eher tragfähig |
| Wohnung für ein studierendes Kind, Familie behält Hauptwohnsitz | eher tragfähig |
| Wiederkehrende Aufenthalte zur Pflege von Angehörigen | eher tragfähig |
| Einige Urlaubswochen im Jahr | eher nicht ausreichend |
| Gelegentliche Besuche, sonst Leerstand | eher nicht ausreichend |
| Nutzung als Büro oder Lager ohne Wohnzweck | kein Eigenbedarf zu Wohnzwecken |
Was im Kündigungsschreiben stehen muss
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Bei einer Zweitwohnung genügt der Satz „Ich benötige die Wohnung für mich“ nicht. Der Mieter muss erkennen können, wer einziehen soll und warum gerade diese Wohnung gebraucht wird.
- die Person, die die Wohnung nutzen soll, und ihre Beziehung zum Vermieter
- den Anlass, etwa die neue Arbeitsstelle oder den Studienbeginn
- wie häufig und in welchem Rhythmus die Wohnung genutzt werden soll
- warum die bisherige Unterkunft für diesen Zweck nicht ausreicht
Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen. Wie eine vollständige Begründung formuliert wird, zeigt der Artikel Eigenbedarf begründen.
Beispiel: Wochenpendler mit Zweitwohnung
Beispiel
Neue Stelle in einer anderen Stadt
Eine Vermieterin wohnt mit ihrer Familie in einem Einfamilienhaus. Sie hat eine Stelle in einer 250 km entfernten Stadt angenommen und arbeitet dort von Montag bis Donnerstag. Bisher übernachtet sie drei Nächte pro Woche im Hotel, also rund 150 Nächte im Jahr bei 50 Arbeitswochen. Ihre vermietete Zweizimmerwohnung liegt in dieser Stadt. Sie kündigt wegen Eigenbedarfs und beschreibt Stelle, Arbeitstage und Übernachtungen konkret. Dieser Nutzungswunsch ist nachvollziehbar und regelmäßig. Wollte sie die Wohnung dagegen nur für zwei Urlaubswochen im Jahr nutzen, stünde die Kündigung auf schwachen Füßen.
Rechte des Mieters bei einer Kündigung für eine Zweitwohnung
Mieter können prüfen lassen, ob der geschilderte Bedarf plausibel ist. Ergibt sich, dass der Vermieter eine vergleichbare Wohnung frei hat, kann eine Pflicht bestehen, diese dem Mieter anzubieten. Mehr dazu im Artikel Eigenbedarf trotz freier Wohnung.
Außerdem kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB). Gerade bei einer bloßen Zweitnutzung wiegt das Interesse des Vermieters in der Abwägung oft weniger schwer als bei einem Umzug in den Hauptwohnsitz. Den Ablauf beschreibt der Artikel Widerspruch gegen die Kündigung.
Stellt sich später heraus, dass die Zweitnutzung nie ernsthaft geplant war, kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegen. Der Mieter kann dann unter Umständen Schadensersatz verlangen.
Fristen und Sonderfälle
Für die Kündigung wegen Eigenbedarfs gelten die normalen Fristen des Vermieters: drei Monate, nach fünf Jahren Überlassung sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Einzelheiten stehen im Artikel Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.
Hat der Vermieter die Wohnung erst gekauft, nachdem sie in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Was neue Eigentümer sonst beachten müssen, erklärt der Artikel Eigenbedarf nach dem Wohnungskauf.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter seinen Hauptwohnsitz in die Wohnung verlegen?
Nein. Das Gesetz spricht nur davon, dass die Räume als Wohnung benötigt werden. Eine Nutzung als Zweitwohnung kann genügen, wenn sie regelmäßig und nachvollziehbar begründet ist.
Darf der Vermieter für sein Kind eine Zweitwohnung beanspruchen?
Kinder gehören zu den anerkannten Familienangehörigen. Soll ein Kind etwa für Studium oder Ausbildung am Ort wohnen, kann das Eigenbedarf begründen, auch wenn es seinen Lebensmittelpunkt noch bei den Eltern hat.
Reicht es, wenn der Vermieter die Wohnung als Ferienwohnung nutzen will?
In der Regel nicht. Eine Nutzung nur in wenigen Urlaubswochen, bei der die Wohnung sonst leer steht, wird von Gerichten meist nicht als ausreichender Bedarf angesehen.
Muss der Vermieter nachweisen, wie oft er die Zweitwohnung nutzen wird?
Im Kündigungsschreiben muss er den Bedarf konkret beschreiben. Bestreitet der Mieter den Bedarf vor Gericht, muss der Vermieter ihn darlegen und beweisen, etwa mit Arbeitsvertrag oder Studienbescheinigung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen