Eigenbedarf: Für wen darf der Vermieter kündigen?

Drei Gruppen: Vermieter, Familie und Haushalt

Das Gesetz nennt in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genau drei Gruppen, für die ein Vermieter eine vermietete Wohnung zurückverlangen darf: sich selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Haushalts. Wer nicht in eine dieser Gruppen fällt, kann keinen Eigenbedarf begründen, auch wenn der Vermieter ihm die Wohnung gern überlassen würde. Welche weiteren Voraussetzungen und Fristen gelten, erklärt der Überblick zur Eigenbedarfskündigung.

Der Vermieter selbst – allein oder mit Familie

Der häufigste Fall ist, dass der Eigentümer selbst einziehen will: weil er im Alter eine kleinere Wohnung sucht, näher an seinen Arbeitsplatz ziehen möchte, sich getrennt hat oder die Familie wächst. Zieht er mit Partner und Kindern ein, gehört deren Bedarf zu seinem eigenen. Ob der Partner verheiratet ist oder nicht, spielt dann keine Rolle.

Gehört die Wohnung mehreren Vermietern, etwa einem Ehepaar oder zwei Geschwistern, genügt es grundsätzlich, wenn der Eigenbedarf bei einem von ihnen besteht. Kündigen müssen trotzdem alle gemeinsam – wie die Unterschriften aussehen müssen, zeigt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben? Eine GmbH oder eine andere juristische Person kann dagegen keinen Eigenbedarf haben, weil sie selbst nicht wohnt.

Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel

Für die engsten Verwandten ist anerkannt, dass sie zum geschützten Personenkreis gehören. Das betrifft vor allem:

• Kinder, auch volljährige: etwa zum Studium, für die erste eigene Wohnung nach der Ausbildung oder für die junge Familie.
• Eltern: zum Beispiel, um im Alter in der Nähe ihrer Kinder zu wohnen oder von ihnen betreut zu werden.
• Geschwister: Bruder oder Schwester, etwa nach einer Trennung oder bei einem beruflichen Umzug.
• Enkel: etwa für den Studienbeginn in der Stadt der Großeltern.

Entscheidend ist nicht nur die Verwandtschaft, sondern ein ernsthafter Wohnwunsch der Person. Sie muss tatsächlich einziehen wollen, und der Vermieter muss ihr die Wohnung überlassen wollen. Ob der Angehörige dafür Miete zahlt oder mietfrei wohnt, ist grundsätzlich unerheblich.

Nichte, Cousin, Schwiegereltern: Hier entscheidet der Einzelfall

Was „Familienangehörige“ genau sind, legt das Gesetz nicht fest. Je entfernter die Verwandtschaft, desto unsicherer wird die Kündigung. Das gilt für Nichten und Neffen, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten sowie für Verschwägerte wie Schwiegereltern, Schwager, Schwägerin oder Stiefkinder. Gerichte haben hier nicht einheitlich entschieden, eine abschließende Liste gibt es nicht.

Maßgeblich kann sein, wie nah die Verwandtschaft ist und ob zwischen Vermieter und Bedarfsperson eine enge persönliche Bindung besteht, etwa durch regelmäßigen Kontakt oder gegenseitige Unterstützung. Wer für einen entfernteren Angehörigen kündigt, sollte diese Beziehung im Kündigungsschreiben konkret schildern – trägt aber trotzdem ein höheres Risiko, vor Gericht zu scheitern.

Lebensgefährte und andere Angehörige des Haushalts

Angehörige des Haushalts sind Menschen, die auf Dauer mit dem Vermieter in einer häuslichen Gemeinschaft leben, ohne mit ihm verwandt zu sein – etwa ein nichtehelicher Partner, ein Pflegekind oder eine im Haushalt lebende Pflegekraft. Wichtig ist, dass sie schon vor der Kündigung fest zum Haushalt gehören. Wer erst künftig dazukommen soll, zählt nicht.

Beim Lebensgefährten kommt es deshalb auf die Konstellation an. Zieht der Vermieter selbst mit dem Partner ein, liegt ohnehin Eigenbedarf für sich selbst vor. Soll die Wohnung dagegen allein einem Partner überlassen werden, der eine eigene Wohnung hat und nicht mit dem Vermieter zusammenlebt, fehlt es in der Regel an einem Kündigungsgrund, denn ohne Ehe ist er kein Familienangehöriger.

Braucht der Vermieter wegen Alters oder Krankheit eine Betreuungsperson in seiner Nähe, kann nach der Rechtsprechung auch das einen Eigenbedarf tragen, etwa wenn die Pflegekraft in eine Wohnung im selben Haus ziehen soll. Der Bedarf liegt dann beim Vermieter selbst.

Wer nicht zum geschützten Personenkreis gehört

• Freunde und Bekannte, auch langjährige, solange sie nicht dauerhaft im Haushalt des Vermieters leben.
• Angestellte und Geschäftspartner: Für sie greift Eigenbedarf nicht; allenfalls kann ein anderes berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB in Betracht kommen.
• Käufer vor der Eintragung im Grundbuch: Erst mit dem Eigentumswechsel wird der Erwerber Vermieter. Was danach gilt, erklärt der Artikel Eigenbedarf nach dem Wohnungskauf.
• Juristische Personen wie eine GmbH, weil sie keinen eigenen Wohnbedarf haben.

Was über die Bedarfsperson im Kündigungsschreiben stehen muss

Der Mieter muss aus dem Schreiben erkennen können, wer einziehen soll, in welcher Beziehung diese Person zum Vermieter steht und warum sie die Wohnung braucht. Die Formulierung „für ein Familienmitglied“ genügt nicht. Wie ausführlich die Gründe sein müssen, erklärt der Artikel Eigenbedarf begründen.

Mieter, die Zweifel haben, ob die genannte Person wirklich einziehen will, sollten das nicht einfach hinnehmen. Stellt sich später heraus, dass der Bedarf nur behauptet war, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht – mehr dazu im Artikel vorgetäuschter Eigenbedarf.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 573 BGB
• § 566 BGB