Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Was gilt?

Kauf bricht nicht Miete: Der Vertrag bleibt, wie er ist

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, übernimmt der neue Eigentümer den Mietvertrag so, wie er besteht. Das regelt § 566 BGB, bekannt als Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterschreiben, und der Käufer kann die Konditionen nicht einseitig ändern.

Für die Miete heißt das: Die vereinbarte Höhe gilt weiter. Staffeln, Indexklauseln, Nebenkostenregelungen und Absprachen des früheren Vermieters binden auch den Käufer. Was der Verkauf sonst für den Mietvertrag bedeutet, erklärt der Artikel Wohnung verkauft: Gilt mein Mietvertrag weiter?.

Ab wann der neue Eigentümer die Miete erhöhen darf

Vermieter wird der Käufer erst, wenn er Eigentümer geworden ist – in der Regel mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem notariellen Kaufvertrag oder der Schlüsselübergabe. Bis dahin bleibt der Verkäufer Vermieter. Eine Mieterhöhung kann in dieser Zeit grundsätzlich nur er aussprechen oder jemand, den er dazu wirksam bevollmächtigt hat.

Mieter sollten deshalb bei einem Schreiben des neuen Eigentümers prüfen, ob er bereits als Eigentümer eingetragen ist oder eine Vollmacht des bisherigen Vermieters vorlegt. Eine schriftliche Mitteilung über den Eigentumswechsel, am besten von beiden Seiten, schafft Klarheit – auch darüber, an wen die Miete ab wann zu zahlen ist.

Die Fristen laufen weiter und beginnen nicht neu

Der Eigentümerwechsel setzt keine Uhr zurück – weder zulasten noch zugunsten des Mieters. Für eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB gilt:

• Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirksam werden soll.
• Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden – auch wenn diese noch vom Verkäufer stammt.
• Für die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit Landesverordnung 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB), zählen die Erhöhungen des Vorbesitzers voll mit.
• Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen bleiben bei der 15-Monats-Frist außer Betracht.

Umgekehrt muss ein neuer Eigentümer auch nicht erst ein Jahr abwarten, wenn die Miete schon lange unverändert ist. Hat der Verkäufer die Miete seit Jahren nicht angepasst, kann der Käufer nach der Eintragung grundsätzlich sofort ein Mieterhöhungsverlangen stellen.

Beispiel: Erhöhung kurz nach dem Kauf

Staffelmiete, Indexmiete und Modernisierung nach dem Verkauf

Eine vereinbarte Staffelmiete läuft beim neuen Eigentümer unverändert weiter. Er kassiert die noch ausstehenden Staffeln, darf aber während der Laufzeit keine zusätzliche Erhöhung auf die Vergleichsmiete verlangen (§ 557a BGB). Was nach der letzten Staffel gilt, erklärt Staffelmiete läuft aus.

Bei einer Indexmiete kann der Käufer die Anpassung an den Verbraucherpreisindex verlangen, sobald die Miete ein Jahr unverändert ist (§ 557b BGB). Maßgeblich ist auch hier die letzte Änderung, egal wer sie vorgenommen hat.

Viele Käufer planen nach dem Erwerb eine Modernisierung. Dann darf die Miete um 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich steigen, begrenzt auf 3 € je m² innerhalb von sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 € je m² auf 2 € je m² (§ 559 BGB). Die Maßnahme muss vorher angekündigt werden. Details im Artikel Mieterhöhung nach Modernisierung.

Kaution, Nebenkosten und Kündigung beim Eigentümerwechsel

• Kaution: Der Käufer haftet für die Rückzahlung. Kann der Mieter vom Käufer nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB).
• Betriebskosten: Wer abrechnet, hängt vom Abrechnungszeitraum und vom Zeitpunkt des Wechsels ab. Mieter sollten sich die Zuständigkeit schriftlich bestätigen lassen.
• Kündigung: Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Will der Käufer selbst einziehen, gelten die Regeln zum Eigenbedarf, bei umgewandelten Eigentumswohnungen zusätzlich eine Sperrfrist (§ 577a BGB). Mehr dazu unter Eigenbedarf nach dem Wohnungskauf.

Checkliste: Mieterhöhung des neuen Eigentümers prüfen

1. Klären, ob der Absender bereits Eigentümer ist oder eine Vollmacht des bisherigen Vermieters vorlegt.
2. Datum der letzten Mieterhöhung heraussuchen, auch wenn sie vom früheren Vermieter stammt.
3. Prüfen, ob Jahressperre und 15-Monats-Frist eingehalten sind.
4. Die Kappungsgrenze anhand der Miete von vor drei Jahren nachrechnen.
5. Die Begründung kontrollieren, etwa den Mietspiegel oder die Vergleichswohnungen.

Die allgemeinen Voraussetzungen erklärt der Artikel Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Welche Wege zur Mieterhöhung es insgesamt gibt, zeigt Mieterhöhung. Für Vermieter, die das Schreiben aufsetzen, gibt es ein Muster für das Mieterhöhungsverlangen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 566 BGB
• § 566a BGB
• § 558 BGB