Mietvertrag per E-Mail kündigen: Ist das wirksam?

Warum eine E-Mail für die Kündigung nicht reicht

Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum schreibt § 568 Abs. 1 BGB die schriftliche Form vor. Schriftform bedeutet: Die Erklärung muss vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet sein. Eine E-Mail hat keine eigenhändige Unterschrift und wahrt diese Form deshalb nicht.

Die Regel soll beide Seiten schützen. Eine Kündigung hat weitreichende Folgen: Der Mieter verliert seine Wohnung, der Vermieter seine Mieteinnahmen. Die Schriftform sorgt dafür, dass niemand übereilt kündigt und dass später klar ist, wer was erklärt hat. Wer die Form nicht einhält, hat rechtlich gar nicht gekündigt – das Mietverhältnis läuft einfach weiter.

Diese Wege sind unwirksam – und dieser ist sicher

Auch ein Scan des unterschriebenen Originals hilft nicht. Beim Vermieter kommt nur eine Kopie an, nicht das unterschriebene Papier. Für die Schriftform zählt aber das Original, das dem Empfänger zugeht.

Und die elektronische Signatur?

Das Gesetz kennt neben der Unterschrift auf Papier eine elektronische Form mit qualifizierter elektronischer Signatur. Ob und unter welchen Voraussetzungen sie im Mietrecht eine Unterschrift ersetzt, ist ein Sonderfall, der im Alltag privater Mieter und Vermieter kaum vorkommt. Eine gewöhnliche Signatur in der E-Mail-Fußzeile, ein Häkchen in einem Online-Formular oder eine per Finger gezeichnete Unterschrift in einer App sind jedenfalls keine qualifizierte elektronische Signatur.

Wie es beim Abschluss von Mietverträgen mit digitalen Unterschriften aussieht, erklärt der Artikel Mietvertrag digital unterschreiben. Für die Kündigung gilt in der Praxis: Sicher ist nur der unterschriebene Brief.

Der Vermieter hat die E-Mail bestätigt – ist die Kündigung jetzt wirksam?

Viele Mieter kündigen zunächst per E-Mail und bekommen eine freundliche Antwort wie „Kündigung erhalten“. Eine solche Eingangsbestätigung heilt den Formfehler grundsätzlich nicht. Die Kündigung bleibt unwirksam, auch wenn der Vermieter sie zur Kenntnis genommen hat.

Anders kann es liegen, wenn sich beide Seiten ausdrücklich darauf einigen, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum zu beenden. Dann liegt möglicherweise ein Aufhebungsvertrag vor, also eine einvernehmliche Vertragsbeendigung. Darauf sollte sich niemand verlassen: Eine solche Einigung gehört schriftlich festgehalten und von allen unterschrieben. Mehr dazu im Artikel Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag.

Was die Formfehler für die Frist bedeuten

Mieter kündigen mit drei Monaten Frist; die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein (§ 573c Abs. 1 BGB). Weil die E-Mail nicht zählt, kommt es allein auf den Zugang des unterschriebenen Briefs an. Verpasst der Brief den dritten Werktag, verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses um einen ganzen Monat.

Die Einzelheiten zur Fristberechnung stehen im Artikel Kündigungsfrist berechnen.

Gilt das auch für Vermieter, Garagen und Nebenabreden?

Die Schriftform gilt für Kündigungen durch den Mieter und den Vermieter. Kündigt ein Vermieter die Wohnung per E-Mail, etwa wegen Eigenbedarfs, ist diese Kündigung ebenso unwirksam. Mieter müssen dann nicht ausziehen, sollten aber trotzdem reagieren und die weitere Entwicklung im Blick behalten.

Für einen separat gemieteten Stellplatz oder eine Garage gelten eigene Regeln, die vom Vertrag abhängen – mehr dazu im Artikel Garage oder Stellplatz kündigen. Andere Mitteilungen im laufenden Mietverhältnis, etwa eine Mängelanzeige, sind dagegen oft formlos möglich; für die Kündigung selbst gibt es diese Erleichterung nicht.

So kündigen Sie richtig, wenn es schnell gehen muss

1. Die Kündigung ausdrucken oder von Hand schreiben – eine Vorlage bietet das Muster für Mieter.
2. Alle Mieter aus dem Vertrag eigenhändig unterschreiben lassen.
3. Den Brief persönlich übergeben oder durch einen Boten einwerfen lassen, der den Inhalt kennt.
4. Zusätzlich darf eine E-Mail zur Information geschickt werden – sie ersetzt den Brief aber nicht.
5. Kopie und Nachweis des Zugangs aufbewahren.

Welcher Zustellweg den Zugang am sichersten beweist, vergleicht der Artikel Kündigung zustellen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 568 BGB
• § 573c BGB