Umsatzsteuer bei Vermietung: Wann fällt sie an?

Der Grundsatz: Wohnungsmiete ist steuerfrei

Das Umsatzsteuergesetz befreit die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden, also auch von Wohnungen und Häusern (§ 4 Nr. 12 UStG). Private Vermieter stellen deshalb keine Rechnung mit Umsatzsteuer aus, führen keine Umsatzsteuer ans Finanzamt ab und müssen in der Regel keine Umsatzsteuererklärung abgeben, solange sie nur Wohnraum vermieten.

Mit der Steuerfreiheit ist eine Kehrseite verbunden: Der Vermieter darf sich die Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen oder Baukosten nicht vom Finanzamt erstatten lassen (kein Vorsteuerabzug). Die gezahlte Umsatzsteuer ist für ihn einfach ein Teil der Kosten und wird bei der Einkommensteuer als Werbungskosten oder über die Abschreibung berücksichtigt. Wie die Mieteinnahmen selbst versteuert werden, erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern.

Muss der Mieter Umsatzsteuer zahlen?

Wer eine Wohnung mietet, zahlt keine Umsatzsteuer auf die Miete. Weist ein Vermieter in einem Wohnraummietvertrag trotzdem Umsatzsteuer aus, ist das in aller Regel falsch. Das Umsatzsteuerrecht sieht vor, dass ein Unternehmer eine zu Unrecht ausgewiesene Steuer an das Finanzamt schuldet; der Mieter sollte in einem solchen Fall nachfragen und den Vertrag prüfen lassen.

Anders ist es bei Gewerberäumen: Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert und ist das im Vertrag vereinbart, zahlt der gewerbliche Mieter die Miete zuzüglich Umsatzsteuer. Als Unternehmer kann er sich diese Steuer seinerseits in der Regel als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen.

Nebenkostenabrechnung und Umsatzsteuer

Betriebskosten sind eine Nebenleistung zur Vermietung. Sie teilen deshalb das steuerliche Schicksal der Miete: Ist die Wohnungsmiete steuerfrei, ist auch die Umlage von Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr oder Heizung steuerfrei. Der Vermieter schlägt auf die Nebenkostenabrechnung keine Umsatzsteuer auf.

Häufig sorgt ein Detail für Verwirrung: In vielen Rechnungen, die der Vermieter umlegt, ist bereits Umsatzsteuer enthalten, etwa bei Hausmeisterdiensten, Gartenpflege oder der Wartung der Heizung. Diese Bruttobeträge darf der Vermieter vollständig umlegen, weil er selbst keine Vorsteuer abziehen kann. Das ist keine Umsatzsteuer des Vermieters, sondern ein Teil der Kosten. In den Originalrechnungen ist sie im Rahmen der Belegeinsicht sichtbar.

Hausgeldabrechnung: Zahlen Wohnungseigentümer Umsatzsteuer?

Auch die Leistungen der Eigentümergemeinschaft an ihre Mitglieder, also die Bewirtschaftung, die mit dem Hausgeld bezahlt wird, sind in der Regel umsatzsteuerfrei. Die Hausgeldabrechnung enthält deshalb keinen gesonderten Umsatzsteuerausweis. Die Umsatzsteuer aus den Rechnungen von Verwalter, Handwerkern und Dienstleistern steckt als Kostenbestandteil in den Beträgen.

Für Eigentümer, die ihre Wohnung als Gewerberaum mit Umsatzsteuer vermieten, ist das ein Nachteil: Sie brauchen dann Rechnungen mit ausgewiesener Steuer, um die Vorsteuer geltend zu machen. Eine Gemeinschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerfreiheit verzichten. Ob sich das lohnt, ist eine Frage des Einzelfalls. Wie Vermieter das Hausgeld bei der Einkommensteuer behandeln, erklärt der Artikel Hausgeld von der Steuer absetzen.

Untermiete, Ferienwohnung und Garage

Wer als Mieter ein Zimmer seiner Wohnung untervermietet, erbringt ebenfalls eine steuerfreie Wohnraumvermietung. Umsatzsteuer fällt dafür nicht an. Einkommensteuerlich kann die Untermiete dagegen eine Rolle spielen; das behandelt der Artikel Zimmer im eigenen Haus vermieten.

Nicht befreit ist die kurzfristige Beherbergung von Gästen, also typischerweise die Ferienwohnung oder das tageweise vermietete Gästezimmer. Diese Umsätze sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Viele private Vermieter bleiben trotzdem ohne Umsatzsteuer, weil sie Kleinunternehmer sind: Der Umsatz im Vorjahr darf höchstens 25.000 € betragen haben und im laufenden Jahr höchstens 100.000 € betragen (§ 19 UStG). Steuerfreie Wohnungsmieten zählen dabei grundsätzlich nicht mit.

Auch Stellplätze und Garagen sind nur dann steuerfrei, wenn sie zusammen mit einer Wohnung vermietet werden. Einzeln vermietet, können sie steuerpflichtig sein. Details stehen im Artikel Garage oder Stellplatz vermieten.

Ähnlich ist es bei Leistungen, die über die reine Überlassung der Räume hinausgehen. Werden neben der Wohnung zum Beispiel Möbel, Reinigung oder Verpflegung angeboten, kann ein Teil des Entgelts umsatzsteuerlich anders zu beurteilen sein als die Miete selbst. Für die dauerhaft vermietete möblierte Wohnung bleibt es in der Regel bei der Steuerfreiheit.

Umsatzsteuer und Einkommensteuer nicht verwechseln

Dass Wohnungsmieten umsatzsteuerfrei sind, bedeutet nicht, dass sie steuerfrei sind. Die Einnahmen unterliegen weiterhin der Einkommensteuer und werden in der Anlage V erklärt. Dort gehören auch die vom Mieter gezahlten Nebenkosten zu den Einnahmen, die bezahlten Betriebskosten zu den Werbungskosten. Ob die Kalt- oder die Warmmiete maßgeblich ist, erklärt der Artikel Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?. Wer umsatzsteuerpflichtig vermietet, etwa eine Ferienwohnung, erfasst bei der Einkommensteuer grundsätzlich die vereinnahmte Umsatzsteuer als Einnahme und die an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer als Werbungskosten.

Option zur Umsatzsteuer: Wann Vermieter freiwillig verzichten

Bei der Vermietung an Unternehmer, etwa an eine Arztpraxis oder ein Büro, darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung verzichten. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Für Wohnraum ist ein solcher Verzicht nicht möglich.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 4 UStG
• § 19 UStG