Allgemeinstrom: Was dazugehört und wie er umgelegt wird
Kurz gesagt
Allgemeinstrom, oft auch Hausstrom genannt, ist der Strom für gemeinsam genutzte Teile des Hauses wie Treppenhaus, Keller, Flure und Außenbeleuchtung. Der Vermieter darf ihn als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (§ 2 Nr. 11 BetrKV), wenn der Mietvertrag das vorsieht. Ohne andere Vereinbarung wird er nach Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB).
Darf der Vermieter Allgemeinstrom auf Mieter umlegen?
Ja. Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 11 BetrKV die Kosten der Beleuchtung ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten. Gemeint ist der Strom für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, etwa Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.
Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt dafür in der Regel. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist der Allgemeinstrom mit der Miete abgegolten. Was der Vertrag enthalten sollte, erklärt der Artikel Nebenkosten im Mietvertrag.
Was gehört zum Allgemeinstrom – und was nicht?
Über den Allgemeinstromzähler laufen oft mehrere Verbraucher. Nicht alle gehören in die Position „Beleuchtung“. Einige haben in der Betriebskostenverordnung eine eigene Nummer, andere dürfen gar nicht umgelegt werden.
| Stromverbraucher | Wo er abgerechnet wird |
|---|---|
| Treppenhaus-, Keller- und Flurlicht, Außenlampen | Beleuchtung (Allgemeinstrom) |
| Klingel- und Gegensprechanlage, Türöffner | In der Regel Allgemeinstrom |
| Aufzug | Eigene Position Aufzug (§ 2 Nr. 7 BetrKV) |
| Heizungsanlage, Umwälzpumpe, Wärmepumpe | Heizkosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV) |
| Gemeinschaftswaschmaschine und Trockner | Wäschepflege (§ 2 Nr. 16 BetrKV) |
| Strom für Werkzeuge bei Reparaturen | Nicht umlagefähig (Instandhaltung) |
| Strom für eine leerstehende Wohnung | Trägt der Vermieter |
Werden Heizungs- oder Aufzugsstrom über denselben Zähler erfasst, muss der Vermieter die Anteile trennen. Sonst würde derselbe Strom doppelt oder unter falscher Position abgerechnet. Das gilt besonders bei einer Heizung mit Wärmepumpe, deren Strom sehr ins Gewicht fällt.
Leuchtmittel, Wartung und Reparaturen
Neben dem Strom selbst wird der Austausch von Glühbirnen und Leuchtstoffröhren häufig zur Beleuchtung gezählt. Anders liegt es bei Reparaturen: Ein defekter Bewegungsmelder, ein kaputter Lichtschalter oder eine neue Leitung sind Instandhaltung. Diese Kosten trägt der Vermieter, sie gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Warum das so ist, erklärt der Artikel Reparaturen in der Nebenkostenabrechnung.
Auch Strom, den ein Hausmeister für seine Arbeit braucht, ist kein eigener Posten. Welche Hausmeistertätigkeiten umlagefähig sind, steht im Artikel Hausmeisterkosten.
Wie wird der Allgemeinstrom verteilt?
Welcher Schlüssel gilt, richtet sich zuerst nach dem Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, wird nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Möglich sind auch andere Schlüssel, etwa nach Wohneinheiten, wenn sie vertraglich vereinbart sind und zu einer sachgerechten Verteilung führen.
Mieter im Erdgeschoss müssen den Allgemeinstrom grundsätzlich auch dann mittragen, wenn sie das Treppenhaus kaum nutzen. Die Beleuchtung gemeinsamer Flächen dient dem ganzen Haus, auch Keller, Hauseingang und Außenlampen.
Beispiel
Allgemeinstrom nach Wohnfläche
Der Allgemeinstromzähler eines Hauses zeigt für das Jahr Kosten von 480 €. Darin enthalten ist der Strom der Umwälzpumpe der Heizung, der über einen Zwischenzähler mit 120 € ermittelt wurde. Diese 120 € gehören in die Heizkosten. Als Beleuchtung bleiben 480 € − 120 € = 360 €. Das Haus hat 600 m², eine Wohnung 90 m². Ihr Anteil am Allgemeinstrom beträgt 360 € × 90 / 600 = 54 € im Jahr.
Hoher Hausstrom: Wie Mieter die Abrechnung prüfen
Steigt der Allgemeinstrom plötzlich stark an, lohnt ein genauer Blick. Häufige Ursachen sind Licht, das dauerhaft brennt, ein defekter Zeitschalter oder fremde Verbraucher, die am Allgemeinstrom hängen, etwa eine Steckdose in der Tiefgarage, an der jemand sein Fahrzeug lädt.
- Den Betrag der Position „Beleuchtung“ oder „Allgemeinstrom“ mit dem Vorjahr vergleichen.
- Prüfen, ob Heizungs-, Aufzugs- oder Waschmaschinenstrom zusätzlich in anderen Positionen abgerechnet wird.
- Beim Vermieter die Stromrechnungen und gegebenenfalls Zählerstände im Rahmen der Belegeinsicht anfordern.
- Unklare Posten innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich beanstanden (§ 556 Abs. 3 BGB).
Allgemeinstrom in der Abrechnung richtig ausweisen
Für Vermieter gilt: Der Allgemeinstrom erscheint als eigene Position mit den Gesamtkosten des Hauses, dem Umlageschlüssel und dem Anteil der Wohnung. Wurden Anteile für Heizung oder Aufzug herausgerechnet, sollte die Abrechnung das kurz erklären. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, findet den Allgemeinstrom meist in der Hausgeldabrechnung und kann ihn von dort übernehmen; welche weiteren Posten übertragbar sind, zeigt der Artikel Hausgeld umlegen. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung bietet Nebenkostenabrechnung erstellen.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Ist Hausstrom dasselbe wie Allgemeinstrom?
Ja, beide Begriffe meinen in der Regel den Strom für die gemeinsam genutzten Teile des Hauses. In der Abrechnung taucht er auch als „Beleuchtung“ oder „Allgemeinstrom“ auf, weil die Betriebskostenverordnung ihn unter diesem Begriff führt.
Muss der Allgemeinstrom einen eigenen Zähler haben?
Üblich ist ein eigener Zähler für die Gemeinschaftsflächen, weil sich die Kosten sonst kaum nachvollziehbar belegen lassen. Laufen weitere Verbraucher darüber, sollten sie über Zwischenzähler erfasst werden.
Darf das Laden von Elektroautos über den Allgemeinstrom abgerechnet werden?
Nein. Ladestrom für einzelne Fahrzeuge dient nicht dem ganzen Haus und gehört nicht in die Beleuchtungskosten. Er muss über einen eigenen Zähler dem jeweiligen Nutzer zugeordnet werden.
Wird der Allgemeinstrom auch im Einfamilienhaus umgelegt?
Im vermieteten Einfamilienhaus läuft der Strom meist komplett über den Zähler des Mieters. Einen gesonderten Allgemeinstrom gibt es dann nicht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen